Lange Laufzeiten von Immobilienfinanzierungen

Eine Immobilienfinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen deutlich über 40 Jahren. Dies ergibt sich aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.


Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlich Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.

Dadurch, dass bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Finanzierungsvariante für eine Immobilie, die ersparten Zinsen nicht die Darlehensrate reduzieren, sondern gewissermaßen durch zusätzliche Tilgungsanteile ersetzt werden, bleibt die Darlehensrate konstant. Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt sukzessive an; die Tilgung der ausstehenden Darlehensvaluta erhöht sich mit jeder Darlehensrate, und zwar absolut und prozentual. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent vermuten lässt. In Abhängigkeit von den Darlehenszinsen ergibt sich somit eine Laufzeit der Immobilienfinanzierung von rund 40 bis hin zu über 50 Jahren. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner, wie er im Internet vielfach angeboten wird, leicht nachvollziehen. Auch die Gesamtkosten werden transparent, indem man zum Beispiel den Einsatz von Eigenmitteln im Vergleich zu einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegenüberstellt.

Darlehen und Ratenkredite

Ein Kredit auf Raten wird auch als Ratenkredit bezeichnet. Allerdings gibt es auch andere Formen von Krediten, bei denen die Tatbestandsmerkmale einer Finanzierung bzw. Kreditierung des Kaufpreises über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt in Form von Zinsen über einen vereinbarten Zeitraum vorliegen. Niemand würde auf die Idee kommen, eine Baufinanzierung über einen Ratenkredit umzusetzen, obwohl die Modalitäten, die der jeweilige Kreditvertrag zum Inhalt hat, bei einem Darlehen und einem Ratenkredit in ihrer grundsätzlichen Ausprägung einander nicht unähnlich sind, auch, was den juristischen Hintergrund der zu treffenden Vereinbarungen betrifft. Insbesondere Darlehen für mittlere Laufzeiten sind in ihrer Ausgestaltung einem Ratenkredit sehr ähnlich. Sie sind allerdings in aller Regel mit günstigeren und damit für den Kunden vorteilhafteren Konditionen versehen, erfordern aber in der Praxis meist einen höheren zu finanzierenden Mindestbetrag sowie oftmals auch eine entsprechende Bonität des Kreditnehmers.


Demgegenüber ist ein Darlehen die klassische Form für die Bereitstellung mittel- bis langfristiger Finanzierungen durch Kreditinstitute. Die Laufzeit richtet sich im Einzelfall nach dem Verwendungszweck. Sie reicht von einem kurzfristigen Überbrückungskredit auf Darlehensbasis bis hin zu sehr langen Laufzeiten von über 40 Jahren für eine private Immobilienfinanzierung. Es stehen grundsätzlich mehrere Tilgungsmodalitäten zur Auswahl. In der Praxis dominiert als gängigste Form bei der Durchführung und Bereitstellung einer Finanzierung einer Immobilie das sogenannte Annuitätendarlehen. Die hierbei regelmäßig konstante Darlehensrate beinhaltet sowohl Zinsen als auch die Tilgungsleistung, wobei die Besonderheit darin liegt, dass innerhalb der konstanten Leistungsrate im Zeitablauf der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil ansteigt. Dies kann man sich anhand eines Beispiels gut mit einem Baufinanzierungsrechner veranschaulichen.

Rabatte auf Darlehenskonditionen

Wer auf ohnehin unschlagbar günstige Konditionen noch einen Rabatt erhält, ist weder Pfennigfuchser noch Glückspilz, sondern Kunde eines versierten unabhängigen Finanzdienstleisters, der den finanziellen Weg zum Eigenheim durch eine optimale Baufinanzierung ebnet. Hierbei werden konsequent die Möglichkeiten genutzt, die die öffentliche Hand als Anbieter von Fördermitteln mit Sonderkonditionen bietet. Programmdarlehen sollten aus Gründen der Konditionen grundsätzlich in eine Baufinanzierung eingebunden werden.


Zudem besteht die Möglichkeit, auf die im Vergleich zu günstigen Bankdarlehen noch billigeren öffentlichen Gelder einen Rabatt auf die angebotenen Zinssätze zu bekommen, sofern der entsprechende Finanzdienstleister über die entsprechenden Möglichkeiten verfügt und diese zum Vorteil des Kunden auch nutzt.

Für betriebliche Investitionen greifen die Vorteile, die das Wohneigentumsprogramm der KfW bietet, zwar nicht. Andererseits können auch Selbstständige die Vorzüge für ihre private Baufinanzierung nutzen, da die Förderung selbstgenutzten Wohneigentums Gegenstand des Programms ist. Für betriebliche Investitionen macht es Sinn, gegebenenfalls eine mit Fragen der betrieblichen Finanzierung vertraute Unternehmensberatung einzubeziehen, um alternative Förderdarlehen oder Zuschüsse einzubeziehen. Dies betrifft nicht nur Möglichkeiten, eine gewerbliche Immobilienfinanzierung möglichst günstig auf die Beine zu stellen.

Ohne Vorsorge geht es kaum

Mit den Leistungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung werden nach heutigem Stand für einen Großteil der Bevölkerung keine großen Sprünge mehr möglich sein, zumindest nicht solche, die mehr als einen noch gerade so ausreichenden Lebensstandard ermöglichen unter Berücksichtigung von allgemeiner Preissteigerung, unklaren Rentenerhöhungen und einer statistisch höheren Lebenserwartung, die sich in aus heutiger Sicht begrenztem Potenzial dauerhaft über eine moderate Inflationsrate hinausgehender Rentenerhöhungen widerspiegelt. Insofern ist es anzuraten, der privaten Altersvorsorge einen angemessenen Raum in seiner privaten Finanzplanung einzuräumen. Diese Notwendigkeit betraf zu Zeiten vor der Absenkung des allgemeinen Rentenniveaus vornehmlich Selbstständige, die innerhalb des Systems der gesetzlichen Rentenversicherung nicht stattfanden und demzufolge ihre private Vorsorge, beispielsweise mit Hilfe einer entsprechend qualifizierten unabhängigen Unternehmensberatung auf die Beine stellen mussten. Heutzutage ist das Thema auch für dauerhaft abhängig Beschäftigte ein Thema.


Da private Vorsorge für das Alter als für einen nicht unwesentlichen Teil der Bevölkerung unumgänglich zu betrachten ist, sofern man nur geringe Neigung verspürt, dauerhaft in der Zeit des beruflichen Ruhestands, also nach dem Ausscheiden aus dem aktiven Arbeitsleben, von staatlichen Transferleistungen wie der Grundsicherung im Alter, gegebenenfalls auch Wohngeld respektive einem Lastenzuschuss, falls man in eigenen vier Wänden lebt, aber eine Baufinanzierung noch Restbeträge aufweist, sollte man sich den verschiedenen Optionen, die zur Verfügung stehen, aufgeschlossen gegenüber zeigen, um ein seinen persönlichen Neigungen und Zielsetzungen entsprechendes Vorsorgeinstrument auswählen zu können. Beispielsweise unabhängige Finanzdienstleister können hier einen guten Überblick über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten bieten, beispielsweise die Vor- und Nachteile einzelner Arten von kapitalbildenden Versicherungen erläutern.

Beträchtliche Preisunterschiede

Wenn man mehrere Versicherungen miteinander vergleicht und sich hierbei auch vergewissert, dass beide Produkte von derselben Gattung sind und bei oberflächlicher Betrachtung dieselben Leistungsmerkmale und auch identische Versicherungssummen aufweisen, können sich dennoch nicht unerhebliche Unterschiede hinsichtlich der erhobenen Versicherungsprämien ergeben. Zuschläge, die eine Versicherungsgesellschaft als Risikozuschlag angesichts der individuellen Risikoeinschätzung in Bezug auf den Eintritt eines Leistungsfalls während der Laufzeit verhängt, zum Beispiel bei einer privaten Krankenversicherung oder einer Berufsunfähigkeitsversicherung aufgrund bestehender Vorerkrankungen, sind eine mögliche Ursache, die man im Einzelfall mitunter im Vorfeld eines Abschlusses durch anonymisierte Voranfragen ermitteln und somit gegebenenfalls mindern oder gar vermeiden kann. Der häufigere Fall ist jedoch, dass ein Vergleich schwierig ist, wenn es darum geht, die Leistungsmerkmale zweier Policen tatsächlich gleichnamig zu machen, bedingt durch Beitragseinschlüsse, die ein Produkt von dem anderen unterscheiden. Diese Politik der Differenzierung in Verbindung mit geringer Transparenz ist vergleichsweise üblich bei Versicherungen.


Einfach lassen sich Lebensversicherungen vergleichen, allerdings nur in ihrer ursprünglichen Form als Versicherung für den Todesfall. Solche auch als Risiko-Lebensversicherung bezeichneten Policen bieten sich zur Absicherung insbesondere an, wenn bestehende oder künftige höhere Verbindlichkeiten durch beispielsweise eine Immobilienfinanzierung abgesichert werden sollen. Bei der kapitalbildenden Variante der Lebensversicherung findet demgegenüber ein zusätzlicher Sparvorgang statt. Es findet somit parallel zur Absicherung auch Vermögensbildung statt. Allerdings verteuert diese Kombination die Versicherungsprämie ungemein, so dass sie beispielsweise für die Absicherung der Hinterbliebenen in Höhe des Volumens einer Baufinanzierung als Rundumlösung für die meisten Einkommen nicht in Betracht kommen dürfte.

Vorschusszinsen

Ein Sparbuch zeichnet sich dadurch aus, dass Einzahlungen täglich nach eigenem Ermessen in beliebiger Höhe möglich sind. Für Auszahlungen hingegen gilt diese unbegrenzte Flexibilität indessen nur mit geringen Einschränkungen.


Grundsätzlich wird unter “dem Sparbuch“ die klassische Form der Geldanlage verstanden, die mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist für den Kunden verbunden ist. Allerdings sind Beträge von bis zu 2.000 € monatlich als Freibetrag hiervon ausgenommen, also täglich verfügbar. Wird dieser Betrag überschritten, werden Vorschusszinsen zu Lasten des Kontoinhabers berechnet. Es liegt also der umgekehrte Fall vor wie bei einer Baufinanzierung oder einem Kredit, wenn die Bank für vorzeitige Rückzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Die Vorschusszinsen betragen ein Viertel der Guthabenzinsen. Es kommt also bei höheren Auszahlungen im Ergebnis zu einer Zinskürzung, jedoch nicht zu Kapitalverlusten. Dennoch kann dieser Aspekt der leicht eingeschränkten Flexibilität ein ausschlaggebender Punkt sein im Vergleich zu alternativen Möglichkeiten der verzinslichen Anlage von Liquiditätsreserven wie Tagesgeld, Kreditkartenkonto oder Geldmarktfonds. Bei der letztgenannten Alternative sollte man darauf achten, dass es sich um Fonds ohne Ausgabeaufschlag handelt, die außerdem nur geringe Verwaltungsgebühren beinhalten sollten.

Spekulative Finanzierung

Wem die Zinsen für seine anstehende oder zu prolongierende Baufinanzierung aktuell noch nicht niedrig genug sind, der mag sich auf das Terrain der Darlehensaufnahme in Fremdwährung begeben, sofern er sich über die damit einher gehenden Risiken im Klaren ist und diese gegebenenfalls auch finanziell schultern kann. Der Reiz einer Fremdwährungsfinanzierung liegt darin, dass gegebenenfalls noch günstigere Darlehen zur Verfügung stehen, sofern in der jeweiligen Fremdwährung das aktuelle Zinsniveau niedriger ist als hierzulande. Diesen Zinsvorteil kann man durch die Aufnahme von Finanzierungen in der entsprechenden Währung nutzen. Die Nominalverzinsung liegt entsprechend niedriger im Vergleich zu einer konventionellen Finanzierung. Andererseits kauft man sich hiermit das Risiko ein, einen höheren Betrag als die ursprüngliche Darlehensvaluta zurückzahlen zu müssen, falls sich der Wechselkurs infolge eines schwächelnden Euros nachteilig für den Kunden entwickelt. Die Variante einer Darlehensaufnahme in Fremdwährung beinhaltet für Kreditnehmer mit knappem Budget grundsätzlich zu hohe Risiken. Angesichts hierzulande ohnehin aktuell historisch niedriger Zinssätze kann eine aktuelle Finanzierung zu außerordentlich günstigen Konditionen abgeschlossen werden. Diese Konditionen noch durch Fremdwährungskredite toppen zu wollen, kann für eine private Immobilienfinanzierung schnell in falschen Geiz münden.


Weiter verbreitet waren und sind Finanzierungen mit Fremdwährungsdarlehen im betrieblichen Sektor. Der Vorteil einer niedrigen Nominalverzinsung beinhaltet auch hier das Risiko einer nachteiligen Wechselkursentwicklung. Entsprechend ist der Tilgungsbetrag als variable Komponente anzusehen. Das Wechselkursrisiko ist im Übrigen durch ein entsprechendes Risikobudget in der Finanzplanung zu berücksichtigen. Möglichkeiten, dieses zu ermitteln, beispielsweise durch den VaR-Ansatz, können idealerweise im Vorfeld mit einer Unternehmensberatung diskutiert und implementiert werden. Bilanziell werden die Risiken unter Berücksichtigung des Imparitätsprinzips bei einer Euro-Abwertung grundsätzlich durch das Erfordernis einer Rückstellungsbildung schlagend.

Günstige Autokredite

Eine Finanzierung eines neuen Autos kann auf viele Arten und Weisen erfolgen. Im Zweifel macht es Sinn, die günstigste Variante zu wählen. Wenn man Glück hat, kommt man in den Genuss, ein Sonderangebot zu bekommen. Entweder gibt es auf den Listenpreis des Fahrzeugs einen Rabatt oder man erhält besonders gute Konditionen für die Finanzierung. Wenn man einen Sonderzinssatz angeboten bekommt, macht es dennoch Sinn, eine zweite Meinung bzw. ein zweites Angebot einzuholen. Man kann die Bank, bei der man sein kostenloses Girokonto führt, fragen, ob sie auch günstige Kredite anbietet und zu den angebotenen Konditionen einsteigen möchte. Die Alternative ist, einen unabhängigen Finanzdienstleister, der mit vielen Banken zusammenarbeitet, mit der Suche nach einem noch günstigeren Angebot zu beauftragen. Die Suche ist nicht selten von Erfolg gekrönt.


Man sollte jedoch sinnvoll sparen. Eine niedrige monatliche Belastung bedeutet nicht unbedingt, dass die Finanzierung insgesamt preiswert und günstig ist. Es kommt auch darauf an, dass keine Versicherungen in dem Finanzierungspaket enthalten sind, die man nicht benötigt oder die im Vergleich zu anderen Anbietern teuer sind. Auch sollte man darauf achten, dass gegen Ende der Finanzierung keine bösen Überraschungen lauern. Dies kann beim Leasing passieren, wenn der Kunde bemerkt, dass er eine Garantie für den Restwert des Fahrzeugs abgegeben hat, die höher ist als der Verkaufserlös.

Sofern man ein Angebot ohne Haken und Ösen gefunden hat, das gute Konditionen und eine niedrige monatliche Belastung für sein Wunschfahrzeug bietet, kann man sich überlegen, was man mit der Ersparnis im Vergleich zu einer teuren Finanzierung anfängt. Beispielsweise kann man einen guten Fonds ansparen, um parallel zur laufenden günstigen Autofinanzierung flexibel Kapital für die Zukunft aufzubauen.

Nettoverschuldung reduzieren

Bei einem Immobilienerwerb erhöht sich der Schuldenstand eines Haushalts auf den ersten Blick drastisch durch die aufgenommenen Darlehen. Sofern man nicht zu viel bezahlt hat für die Immobilie, wofür es meist zum Kaufzeitpunkt wenig Indizien gibt, sofern es sich nicht um ein Liebhaberobjekt handelt, hat sich an der Vermögenslage insgesamt wenig bis nichts geändert, da der Gegenwert für die aufgenommene Baufinanzierung in Beton als Vermögensposten in den Besitz übergeht. Die Nettoverschuldung bleibt also grundsätzlich konstant. Mit fortschreitender Tilgung reduziert sie sich, genau wie durch Sparen des monatlich nach Begleichung aller Kosten übrig bleibenden Betrags des Einkommens. Mit staatlicher Hilfe lässt sich dieser Prozess dadurch beschleunigen, dass man die zahlreichen Angebote zur Unterstützung des Vermögensaufbaus im Hinblick auf die Altersvorsorge wahrnimmt. Beispielsweise mit Riester kann man über Fonds, Versicherungen oder klassische Banksparpläne staatlich gefördert durch Zulagen und gegebenenfalls zusätzliche Steuervorteile Vermögen aufbauen oder alternativ durch die Eigenheimrente (Wohn-Riester) eine private Immobilienfinanzierung schneller tilgen. Beides führt dazu, dass sich die Nettoverschuldung reduziert. Besonders bedeutsam ist dies bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, insbesondere in einem Umfeld steigender Zinsen.

Überschüsse von Versicherungen

Eine Risikolebensversicherung beinhaltet in aller Regel für den Versicherungsnehmer bzw. die versicherte Person lediglich einen Todesfallschutz. Anders als bei kapitalbildenden Versicherungen wird somit bei einer Risikolebensversicherung grundsätzlich kein Vermögensaufbau betrieben. Vielmehr wird eine reine Absicherung des Todesfallrisikos vorgenommen. In der Praxis wird ein entsprechender Schutz insbesondere in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung benötigt.


Allerdings werden auch Tarife angeboten, bei denen die Überschussbeteiligung, die die Versicherungsgesellschaft jährlich allen Versicherungsnehmern der Versichertengemeinschaft in variabler Höhe in Abhängigkeit vom erzielten Geschäftsergebnis vergütet, gesondert angelegt wird, insbesondere in Fonds. Das auf diese Weise während der Laufzeit der Versicherung angesammelte Kapital bzw. Fondsguthaben wird zum Ende der Vertragslaufzeit an den Versicherungsnehmer bzw. die versicherte Person ausgezahlt, sofern nicht bereits zuvor der Versicherungsfall (Tod) eingetreten ist. Die Alternative zur Verwendung der Überschussbeteiligung besteht in einer jährlichen Gutschrift, die zu einer Beitragsreduzierung führt. Bei dieser Variante, die mehrheitlich zur Anwendung gelangt, wird zwischen einem möglichen Brutto- bzw. Höchstbeitrag und einem tatsächlich zu zahlenden Nettobeitrag, der die aktuelle Überschussbeteiligung zu Grunde legt. Im Übrigen richtet sich die Versicherungsprämie grundsätzlich nach der Versicherungssumme und dem biometrischen Risiko. Für eine unterjährige Zahlungsweise der jährlichen Versicherungsprämie, beispielsweise einen monatlichen Zahlungsturnus werden von einigen Versicherungen Ratenzuschläge einkalkuliert.

Sofern eine Risikolebensversicherung anlässlich einer Immobilienfinanzierung abgeschlossen wird, bietet es sich unter Umständen an, eine degressive Versicherungssumme zu vereinbaren, so dass die im Versicherungsfall von der Versicherung zu leistende Summe kontinuierlich an die durch planmäßige Tilgung sinkende Restschuld der Finanzierung angepasst wird. Im Vergleich zu einer konstanten Versicherungssumme ergeben sich hierdurch wesentlich reduzierte Versicherungsprämien.

Unterschiede bei Lebensversicherungen

Die Lebensversicherung ist eine der ältesten Versicherungen. Sie wird in zahlreichen Varianten von vielen Versicherungsgesellschaften angeboten und erfüllt mehrere Zwecke. Es gibt als Grundformen die kapitalbildende Lebensversicherung und die Risikolebensversicherung.


Die Risikolebensversicherung ist die deutlich preisgünstigere Variante, da sie lediglich das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit absichert. Sie wird häufig eingesetzt, um Familienangehörige im Falle des Ablebens des Allein- oder Hauptverdieners dahingehend abzusichern, dass bestehende finanzielle Verpflichtungen weiterhin bedient werden können. Entsprechend werden Risikolebensversicherungen vielfach im Zuge einer Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung abgeschlossen, um im Falle eines Falles den finanziellen Ruin abwenden zu können.

Demgegenüber sichert eine kapitalbildende Lebensversicherung sowohl das Todesfallrisiko als auch das sogenannte Langlebigkeitsrisiko ab, d.h., die vereinbarte Versicherungssumme wird im Todesfall des Versicherungsnehmers fällig, alternativ gerät das angesparte Kapital inklusive aller aufgelaufenen Erträge im Erlebensfalle zur Auszahlung. Die kapitalbildende Lebensversicherung ist aus diesem Grund ein weit verbreitetes Instrument zum langfristigen Vermögensaufbau und ein vielfach genutztes Produkt zur Stärkung der privaten Altersvorsorge. Üblicherweise besteht bei Fälligkeit der Lebensversicherung ein Wahlrecht zwischen einer Einmalauszahlung und einer Verrentung des Kapitals auf eine begrenzte oder unbegrenzte Laufzeit. Insofern stellt eine kapitalbildende Lebensversicherung eine Kombination aus einer Risikolebensversicherung und einer Rentenversicherung dar. Die Geldanlage erfolgt hierbei entweder direkt durch die Versicherungsgesellschaft oder über Fonds.

Kapitalbildende Versicherungen

Kapitalbildende Versicherungen, insbesondere Lebensversicherungen, sind der traditionelle Weg, sich ein zweites Einkommen oder ein beträchtliches Vermögen für größere Anschaffungen im Alter zu erwirtschaften. Bevor man langlaufende Versicherungen abschließt, sollte man sich allerdings eingehend informieren. Im ersten Schritt muss geklärt werden, was genau abgesichert werden soll. Ist es lediglich das Langlebigkeitsrisiko, so benötigt man keine Lebensversicherung. Eine preisgünstigere und aus diesem Grund effizientere Vorsorgeform, bei der lediglich ein sicheres Vermögen angespart werden soll, ist eine private Rentenversicherung. Eine Lebensversicherung sollte hingegen abgeschlossen werden, wenn im Falle des Ablebens die Hinterbliebenen nicht nur traurig, sondern auch finanziell gebeutelt sind. Beispielsweise ist es aus diesem Grund in der Praxis üblich, dass bei einer laufenden Baufinanzierung, deren monatliche Belastung aus dem Einkommen nur eines Verdieners oder des Hauptverdieners getragen wird, eine Risiko-Lebensversicherung für den Fall des Falles abzuschließen, damit die Immobilie nicht unter den Hammer müsste.


Über Versicherungen hinaus gibt es auch andere, meist etwas flexibler handhabbare Vorsorgeformen. Sofern man gute Fonds über einen regelmäßigen Betrag langfristig anspart, hat man in der Regel auch eine kostengünstigere Möglichkeit der langfristigen Geldanlage abgeschlossen. Sowohl Versicherungen als auch Fonds werden im Übrigen auf unterschiedliche Arten und Weisen durch den Staat gefördert. Hierbei sorgen Zulagen und/oder Steuervorteile dafür, dass die finanzielle Basis, aus denen in der Phase nach dem Ausscheiden aus dem aktiven Erwerbsleben ein möglichst auskömmlicher finanzieller Grundstock zur Verfügung steht. Die einzelnen Angebote, die der Staat unterbreitet, sind mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen behaftet. Prüfen lassen sollte man sie von unabhängiger Seite in jedem Fall.

Finanzierung mit Förderung

Die staatliche Bausparförderung setzt sich im Wesentlichen aus der Wohnungsbau-Prämie und der Arbeitnehmer-Sparzulage zusammen. Beide Förderungen werden einkommensabhängig gewährt. Bausparen ist somit insbesondere für Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen ein geeignetes Mittel, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden mit staatlicher Unterstützung zu erfüllen, da die effektive Belastung durch die Immobilienfinanzierung sinkt.


Ohne dass es einer Gehaltserhöhung bedurft hätte, hat das Bürgerentlastungsgesetz seit Anfang 2010 dafür gesorgt, dass mehr Arbeitnehmer und Familien in den Genuss der Bausparförderung gelangen. Sowohl die Wohnungsbau-Prämie als auch die Arbeitnehmer-Sparzulage knüpfen hinsichtlich der Einkommensgrenzen nämlich an das zu versteuernde Einkommen eines Kalenderjahres an. Dieses hat sich für alle Arbeitnehmer aufgrund höherer Sonderausgaben reduziert. Ursache ist die höhere, annähernd vollständige Absetzbarkeit der Beiträge zur gesetzlichen Krankenversicherung und zur gesetzlichen Pflegeversicherung. Da von diesen Pflichtbeiträgen ein größerer Teil als bislang steuerwirksam ist, reduziert sich das zu versteuernde Einkommen entsprechend, so dass durchaus die Möglichkeit besteht, dass man nunmehr die Grenzwerte für die Berechtigung der Wohnungsbau-Prämie oder der Arbeitnehmer-Sparzulage unterschreitet und aufgrund der verbesserten steuerlichen Rahmenbedingungen förderberechtigt ist.

Es bestehen damit besondere Anreize für den geförderten Personenkreis, Bausparen in die individuelle Baufinanzierung einzubinden. Während für die Gewährung der Arbeitnehmer-Sparzulage keine wohnwirtschaftliche Verwendung des angesparten Guthabens vorgeschrieben ist, ist dies jedoch neben der Unterschreitung der maßgeblichen Einkommensgrenze für den Erhalt der staatlichen Wohnungsbau-Prämie Voraussetzung. Entsprechend führt die zielgerichtete Nutzung eines Bausparvertrages im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zu einer Entlastung des Budgets des Wohnungs- oder Hauseigentümers. Besonders interessant ist die Nutzung der Förderung dann, wenn ansonsten keine Eigenmittel eingesetzt werden, es sich also um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital handelt.

Baugeld-Zinssätze

Ob Baugeld günstig oder nicht ist, hängt von vielen Faktoren ab. Hauptsächlich hat das allgemeine Zinsniveau Einfluss auf die Höhe der angebotenen Konditionen. Aber auch ein ausführlicher Konditionsvergleich kann zu einer nicht unwesentlichen Ersparnis für den Kunden führen. Im Rahmen einer Baufinanzierung sollte daneben individuell geprüft werden, inwieweit zusätzlich Fördermöglichkeiten durch die Regelungen der staatlich geförderten Altersvorsorge bestehen und genutzt werden können. Durch die als Wohn-Riester besser bekannte Eigenheimrente wurde die staatliche Förderung selbstgenutzten Wohneigentums ausgeweitet und weiter verbessert. Günstiger im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung ohne staatliche Förderung wird eine Nutzung von Wohn-Riester dadurch, dass die staatlichen Altersvorsorgezulagen direkt als Sondertilgungen zugunsten des speziellen Darlehens fließen. Diese Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und bewirken eine Ersparnis von Sollzinsen unter Nutzung des Zinseszinseffekts.


Als Alternative zu Wohn-Riester können auch die anderen Varianten von Riester in eine private Immobilienfinanzierung integriert werden. Bei Rentenversicherungen, Fondssparplänen und Banksparplänen, die nach den Bestimmungen der staatlich geförderten Altersvorsorge zertifiziert sind, kann das angesparte Kapital als Einmalentnahme für den Kauf oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden. Eine für den Vertrag gewährte staatliche Förderung in Form von Zulagen oder Steuervergünstigungen braucht in diesem Fall nicht zurückgezahlt zu werden. Dies wäre auch als finanzieller Super-GAU zu bezeichnen.

Die Ablösung einer Finanzierung von Wohneigentum, die mit Eintritt in den beruflichen Ruhestand bzw. mit Abschluss der Sparphase des Riester-Vertrags noch besteht, ist ebenfalls möglich, ohne dass dies die erhaltene Förderung gefährden würde. Dies hängt insbesondere damit zusammen, dass die eigenen vier Wände ohnehin traditionell unter sozialpolitischen Aspekten als förderungswürdig gelten. Je günstiger sich die Baufinanzierung darstellt, desto eher machen sich langfristig die gesparten Zinsen bemerkbar und führen, ob mit oder ohne staatliche Förderung, zu einer schnelleren Entschuldung.

Selbstnutzung wird gefördert

Bausparen hat durchaus Vorzüge. Hierdurch kommt man beispielsweise in den Genuss von staatlichen Förderinstrumenten. Hierzu zählt beispielsweise die Arbeitnehmer-Sparzulage. Diese erhalten Arbeitnehmer, zu denen in diesem Fall auch Beamte zählen, sofern sie einen Sparvertrag, der den Bestimmungen des 5. Vermögensbildungsgesetzes genügt, bedienen. Allerdings gibt es hier in Form von Fondssparplänen eine durchaus überlegenswerte Alternative. Wer vermögenswirksame Leistungen erhält und somit zur deutlichen Mehrheit der arbeitenden Bevölkerung zählt, sollte sich insoweit mit Vor- und Nachteilen beider Möglichkeiten der Geldanlage auseinandersetzen und sich möglichst unabhängig beraten lassen. Grob gesagt beinhalten Fonds sowohl mehr Chancen als auch Risiken, werden allerdings auch mit einer höheren Sparzulage gefördert.


Auch kann man über einen Bausparvertrag in den Genuss der staatlichen und oft auch stattlichen Riester-Förderung gelangen. Wie auch bei der VL-Anlage ist dies jedoch kein Alleinstellungsmerkmal des Bausparens. Entsprechend gibt es andere Vertragsformen der Riester-Rente, bei denen man unter sonst gleichen Voraussetzungen die Zulagen und gegebenenfalls weiteren steuerlichen Vorteile durch einen höheren Sonderausgabenabzug im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung in identischer Höhe realisieren kann. Dies sind Riester-Rentenversicherungen als die ursprüngliche Form der staatlich geförderten zusätzlichen privaten Altersvorsorge, des Weiteren Riester-Banksparpläne und Riester-Fonds-Sparpläne. Eine Variante der Riester-Rente, die indessen nur mit Hilfe eines Bausparvertrages funktioniert, ist die sogenannte Eigenheimrente. Eingebürgert hat sich hierfür die Bezeichnung Wohn-Riester. Hierbei fließen die Zulagen als Sondertilgungen in die Baufinanzierung ein, sofern es sich um eine selbstgenutzte in Deutschland belegene Wohnimmobilie handelt. Bei einer fremdvermieteten Immobilie gibt es entsprechend keine staatliche Förderung zur Verbilligung der Immobilienfinanzierung.

Eilige Kredite

Kredite, die eilig für den Kunden sind, bedeuten meist nichts Gutes. Zumindest ist in der Mehrheit der Fälle davon auszugehen, dass die Sorgfalt dahingehend leidet, den Geldbedarf mit einer möglichst günstigen Finanzierung zu decken. Bei Bagatellbeträgen für Impulskäufe mag es egal sein. Hierfür steht auch der in der Regel auf dem Gehaltskonto bestehende und meist unbegrenzt, d.h., zeitlich unbefristet zur Verfügung stehende Dispositionskredit als Option offen, die man in diesen Fällen nutzen kann, ohne schlaflose Nächte zu riskieren, weil man zu teuer eingekauft hat, in diesem Fall das Geld. Wenn der spontane Geldbedarf allerdings nicht mehr eine Bagatellgröße umfasst, sollte man sich zu einem unabhängigen Finanzdienstleister begeben, der in allen Varianten rund um die Finanzierung versiert ist und mit zahlreichen Banken zusammenarbeitet, um auf diesem Wege einen möglichst günstigen und flexiblen Ratenkredit zu bekommen, der die akuten Wünsche kostengünstig abdecken kann.


Verheerend ist es bei einer größeren Geldmange, die benötigt wird, beispielsweise einer terminlichen Anschlussfinanzierung, die dann abzuschließen ist, wenn die bisherige Zinsbindungsfrist einer Baufinanzierung ausgelaufen ist und entsprechend eine Verlängerung zu vereinbaren ist. Man sollte bedenken, dass Eilkredite tendenziell für uninformierte Kunden konzipiert sind, die das Procedere, wie ein Kredit gewährt wird, noch nicht verinnerlicht haben. Auch aus Gründen der Bequemlichkeit ist es sehr häufig von Vorteil, abgesehen von der Möglichkeit, kostenlos Zeit, Wege, Nerven und Zinsen zu sparen, dass man sich an einen unabhängigen Finanzdienstleister wendet, der mit zahlreichen Banken zusammenarbeitet, auch mit solchen, die beispielsweise eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht grundsätzlich ausschließen.

Flexibilität bei Finanzierungen

Wenn man bei einer Finanzierung Freiheiten bei der Tilgung genießt, ist dies grundsätzlich von Vorteil. Meist hat diese Freiheit jedoch auch einen Haken. Am Augenfälligsten wird dies beim Dispositionskredit auf dem privaten Gehaltskonto. Dem Vorteil der Flexibilität hinsichtlich der Inanspruchnahme und Rückführung ohne die Einhaltung von Kündigungsfristen steht der Nachteil gegenüber, dass man hierbei in der Regel eine überaus teure Form der Finanzierung wählt. Der Sollzinssatz, der für die Inanspruchnahme berechnet wird, übersteigt denjenigen, den man für andere Kreditarten berappen müsste, meist deutlich. Diese Unterschiede hinsichtlich der Konditionen für täglich rückzahlbare Kredite und mittelfristig angelegte Finanzierungen gelten auch im betrieblichen Bereich. Unternehmen, die eine bankenunabhängige Unternehmensberatung aufsuchen in Fragen rund um die betriebliche Finanzierung werden nicht selten von entsprechenden Sparpotenzialen überrascht, die dadurch zu realisieren wären, dass man Bodensätze der Inanspruchnahme der betrieblichen Betriebsmittelkreditlinie auf dem Kontokorrentkonto in ein mittelfristiges Darlehen umschuldet.


Freiheiten anderer Art genießen Kreditnehmer im Rahmen einer privaten Immobilienfinanzierung. Die Tilgungsfreiheit zu Beginn der Baufinanzierung ist ein Charakteristikum einiger öffentlicher Programmdarlehen. Programmdarlehen, die von staatlichen oder halbstaatlichen Förderinstituten auf Antrag gewährt werden, stellen aus diesem Grund und darüber hinaus auch aufgrund ihrer überaus günstigen Zinssätze einen meist unverzichtbaren Bestandteil einer günstigen Finanzierung einer Immobilie dar. Die Zinsersparnis im Vergleich zu den Konditionen für konventionelle Darlehen von Banken und Sparkassen ist aufgrund der Zinssubvention, welche die Förderdarlehen so günstig machen, hoch. Die Tilgungsfreiheit zu Beginn der Finanzierung ist darüber hinaus eine spürbare Entlastung in der Anfangsphase.

Umschuldung oft überlegenswert

Wenn man einen Kredit beantragen möchte, aber bereits laufende finanzielle Verpflichtungen bei eben dieser oder einer anderen Bank hat, ergibt sich bisweilen die Überlegung, die bereits bestehenden Ratenvereinbarungen abzulösen und mit dem neuen Kredit zusammenzufassen. Das Ergebnis durch diese Maßnahme ist, dass man lediglich eine Ratenvereinbarung übrig behält und dementsprechend nur eine monatliche Kreditrate zu bedienen hat. Hierbei ist zunächst darauf zu achten, dass durch die Ablösung der bisherigen Kredite oder Teilzahlungsvereinbarungen keine zusätzlichen Kosten entstehen. Dies ist in den zugrunde liegenden Verträgen geregelt. Im Zweifel sollte man dies jedoch von unabhängiger Seite, insbesondere einen qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister, überprüfen lassen, bevor man zur Tat schreitet und im Zuge der Abwicklung des geplanten Vorhabens böse Überraschungen in Form von höher als veranschlagt ausfallenden Ablösebeträgen erlebt. Auch ohne die Berechnung von Zusatzkosten, zu denen auch Vorfälligkeitsentschädigungen oder Aufhebungsentgelte zu rechnen sind, lohnt eine solche Umschuldung vornehmlich nur dann, wenn der Sollzinssatz nach der Maßnahme geringer ist als zuvor. Hierbei gilt es, den Effektivzins zur Beurteilung heranzuziehen, nicht den im Kreditvertrag angegebenen Nominalzinssatz. Der Unterschied ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn bei den abzulösenden Krediten seinerzeit bei Valutierung eine Bearbeitungsgebühr vereinnahmt und berechnet wurde. Diese ist zwar im Effektivzins enthalten, so dass es sich nicht um zusätzliche Kosten handelt wie beispielsweise bei der Berechnung von Bereitstellungszinsen, wie sie mitunter bei einer Baufinanzierung in Rechnung gestellt werden. Allerdings werden Bearbeitungsgebühren bei einem Ratenkredit, welcher vorzeitig abgelöst werden soll, grundsätzlich auch nicht erstattet.

Interessante Förderung

Bausparen stellt hierzulande traditionell ein staatlich gefördertes Instrument auf dem Weg zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums dar. Aktuell bestehen drei Förderinstrumente, die auch zusammen bzw. gleichzeitig in Anspruch genommen werden können, mit denen das Bausparen zusätzlich zu seinen ohnehin bestehenden Vorzügen wie zinsgünstige Kredite in Form eines Bauspardarlehens noch attraktiver gestaltet werden kann.


Einerseits besteht die Möglichkeit, durch die Anlage der Vermögenswirksamen Leistungen (VL) in einem Bausparvertrag im Rahmen geltender Einkommensgrenzen die staatliche Arbeitnehmer-Sparzulage zu erhalten. Zum Zweiten wird, ebenfalls unter Berücksichtigung von Einkommensgrenzen und unter der Maßgabe einer wohnwirtschaftlichen Verwendung, die staatliche Wohnungsbauprämie gewährt. Zum Dritten kann auch Riester genutzt werden: Es sind diverse Bauspartarife entsprechend den Bestimmungen des Eigenheimrentengesetzes zertifiziert worden. Entsprechend kann die private Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung durch Abschluss eines speziellen Darlehens, das landläufig als Wohn-Riester bekannt ist, deutlich günstiger durch die staatliche Förderung in Form von Altersvorsorgezulagen und Sonderausgabenabzug gestaltet werden.

Absicherung bei einer Baufinanzierung

Fragen der Absicherung sind bei einer Baufinanzierung auch ein Aspekt, dem man Aufmerksamkeit widmen sollte, beispielsweise Policen zur Absicherung der Immobilie bzw. gegebenenfalls des Rohbaus. Beschäftigt man Helfer auf dem Bau, ist zu klären, ob dies der Berufsgenossenschaft anzuzeigen ist. Gegebenenfalls würden Beiträge für eine entsprechende Unfallpflichtversicherung fällig; man würde hierdurch quasi befristet zum Unternehmer. Neben Versicherungen rund um die Immobilie sollte man anlässlich einer Baufinanzierung auch Versicherungen der Darlehen in die Überlegung einbeziehen, nämlich Lebensversicherungen. Eine reine Risiko-Lebensversicherung, auch kurz Risiko-LV genannt, ist die erheblich preiswertere Variante unter den beiden Formen von Lebensversicherungen gegenüber der anderen, kapitalbildenden Lebensversicherung. Da bei einer Risiko-LV nur das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit abgesichert wird, findet kein wie auch immer gelagerter zusätzlicher Sparvorgang statt, mit dem kapitalbildende Lebensversicherungen als ein Instrument der privaten Altersvorsorge aufwarten können. Wer noch keine Risiko-LV zur Absicherung der Angehörigen in Bezug auf eine latente Schuldenlast abgeschlossen hat, kann dies günstig im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung bei einem unabhängigen Finanzdienstleister nachholen. Idealerweise finanzieren sich die Beiträge durch die Zinsersparnis selbst.

Beliebtes Instrument zum Sparen

Man muss die Riester-Förderung nicht zwangsläufig zum direkten Vermögensaufbau nutzen. Man kann auch einen indirekten Vermögensaufbau mit Hilfe der staatlichen Förderung, bestehend aus Zulagen und Steuervorteilen, betreiben, indem man eine bestehende Immobilienfinanzierung für selbstgenutztes Wohneigentum schneller tilgt, sich der entsprechenden Baufinanzierung also zügiger entledigt. Wohn-Riester ist unter anderem deshalb immer beliebter geworden, weil die Rendite in Form des Sollzinssatzes der ersparten Zinsen nicht zu unterschätzen ist. Auch sind vielen Interessierten bei den klassischen Formen der Riester-Rente wie Versicherungen die Kosten zu hoch und zu intransparent, so dass sie bei der langfristigen Geldanlage lieber auf Fonds setzen. Dies hat bezogen auf die Geldanlage den Vorteil einer höheren Flexibilität, was Verfügungen und Auszahlungen angeht, da man nicht an die vergleichsweise strikten Regularien rund um die Riester-Rente gebunden ist. Auf die Höhe der Riester-Förderung hingegen hat es keinen Einfluss, welche Riester-Variante man wählt. Auch ist für die Höhe der Förderung unerheblich, welchen Anbieter man auswählt. Dass man sich bei der Auswahl unabhängig beraten lassen sollte, steht angesichts des sehr umfangreichen und unübersichtlichen Angebots indessen außer Frage.

Carport als wohnwirtschaftliche Verwendung

Um das Familienauto besser vor Wind und Witterung zu schützen, ist ein Carport eine gute Lösung. Wenn man handwerklich besonders begabt ist, kann man sich in den Baumarkt seines Vertrauens begeben und selbstständig für die Herstellung Sorge tragen. Im Erfolgsfalle führt dies zu der vermutlich kostengünstigsten Lösung. Andernfalls gilt es, entsprechende Dienstleistungen von externen Fachleuten in Anspruch zu nehmen. Je nach Kaufpreis kommen verschiedene Varianten zur Bezahlung in Betracht. Grundsätzlich gilt, dass mit steigenden Anschaffungskosten eine Barzahlung aus eigenen Mitteln, indem beispielsweise das Sparbuch oder das Tagesgeldkonto geplündert wird, zunehmend unwahrscheinlicher wird bzw. nicht mehr ohne Weiteres aus der Portokasse zu bewerkstelligen ist. Vielmehr bedarf es dann einer teilweisen Finanzierung durch einen Kredit. Wenn die Pläne für die Anschaffung eines Carports allerdings im Zuge eines Hausbaus oder der Anschaffung einer Immobilie konkrete Gestalt angenommen haben, bietet es sich an, die entsprechenden Kosten von vorn herein in der gesamten Baufinanzierung zu berücksichtigen, also in das Finanzierungsvolumen zu integrieren. Eine interessante Alternative besteht unter Umständen darin, einen bestehenden kleineren Bausparvertrag, etwa aus der Anlage der Vermögenswirksamen Leistungen, für den Carport zu verwenden. Dies stellt nämlich eine wohnwirtschaftliche Verwendung im Sinne des Wohnungsbauprämiengesetzes dar. Wenn bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden, berechtigt die Verwendung des mittels Bausparen angesammelten Guthabens für einen Carport zum Erhalt der staatlichen Förderung in Form der Wohnungsbau-Prämie.

Variabel verzinsliche Darlehen mit Risiken

Wer mit Zinserhöhungen rechnet, sollte bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung möglichst kein variabel verzinsliches Darlehen abschließen. Bei dieser Darlehensvariante können die Zinssätze nach vertraglich festgelegten Kriterien, meist mit einer gewissen Vorlaufzeit, von dem Kreditgeber, also dem Kreditinstitut, angepasst werden, indem eine Zinserhöhung dann vorgenommen wird, wenn sich allgemein eine Verteuerung der Refinanzierungskosten ergibt durch ein gestiegenes Zinsniveau. Umgekehrt kann man als Darlehensnehmer mit einer Absenkung der Darlehenszinsen und somit einer Verbesserung seiner Konditionen rechnen, falls das Szenario eintritt, dass sich die Marktzinsen in einem nicht unwesentlichen Abwärtstrend befinden. Ein variabel verzinstes Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung beinhaltet gewissermaßen ein bisschen Spekulation hinsichtlich der Entwicklung des Zinsniveaus über einen mittelfristigen Zeitraum.


Grundsätzlich können sich variabel verzinsliche Darlehen dann als vorteilhaft erweisen, wenn der Zeitpunkt des Beginns der Immobilienfinanzierung in eine Hochzinsphase fällt und mit Zinssenkungen in der Zukunft gerechnet werden kann. Eine Festzinsbindungsvereinbarung wäre in diesem Fall nicht unbedingt zu empfehlen, da man die Konditionen festschriebe und die Kreditkosten zu unvorteilhaften Bedingungen zementierte. Die Kosten eines variablen Darlehens liegen verteuern sich, falls man eine Zinsobergrenze, einen sogenannten Cap, vereinbaren möchte. Dies kann lohnen, wenn man mit gleichbleibenden oder moderat steigenden Zinsen rechnet, da durch den Cap verhindert wird, dass ein Höchstbetrag an Finanzierungskosten infolge stark steigender Zinsen überschritten wird.

Prolongationsangebote

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden von Banken und Sparkassen vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird kaum berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit ebenso empfehlenswert wie vor der Erstzusage für eine Baufinanzierung.

Beschleunigte Tilgung bei der Anschlussfinanzierung

Riester hat gegenüber den Förderdarlehen der öffentlichen Hand den Vorzug, dass man, falls man förderberechtigt ist, jederzeit anfangen kann. Förderprogramme zur Wohneigentumsförderung wie das KfW-Wohneigentumsprogramm kann man nämlich nicht erstmalig bei der Anschlussfinanzierung beantragen, sondern nur beim ursprünglichen Bau bzw. Erwerb der selbstgenutzten Wohnimmobilie. Wohn-Riester, die Variante der Riester-Rente, die die Immobilienfinanzierung durch Einsatz der Altersvorsorgezulagen als Sondertilgungen schneller abbauen hilft, kann man somit beispielsweise auch in Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen einer  Festzinsbindungsvereinbarung erstmalig abschließen. Die zusätzliche Tilgung durch die Zulagen aus der Eigenheimrente erhält jeder, der förderberechtigt ist. Bei Arbeitnehmern und Beamten ist dies der Fall, bei Selbstständigen kann dies im Einzelfall kompliziert sein; Ansprechpartner für diesen Kundenkreis kann beispielsweise eine unabhängige Unternehmensberatung sein. Wenn man die Zulagen und gegebenenfalls weiter Steuervergünstigungen erhält, gibt es keine Einkommensgrenzen, an denen das Konzept, die staatlichen Zulagen für die private Altersvorsorge als Sondertilgungen in die private Baufinanzierung einfließen zu lassen, scheitern könnte.

Sorgen über Inflation

Ob die Inflation bald kommt, weiß keiner. Sorgen diesbezüglich bestehen jedenfalls aufgrund der Geldflutung der Märkte durch die Zentralbanken im Zuge der Finanzkrise(n). In jedem Fall ist festzustellen, dass die Finanzindustrie das Thema bereits eingängig zu vermarkten begonnen hat: Sachwerte sollen als Inflationsschutz fungieren. Die passenden Fonds (“Sachwertefonds“) wurden schon in täglich wachsender Zahl aufgelegt. Der Anleger investiert hierbei in eine Mischung aus Vermögensgegenständen, die im Falle einer nachhaltig ansteigenden Teuerung, sprich Geldentwertung, ihren Wert behalten oder ggf. sogar steigern sollen. Es sind dies Immobilien, Gold, Rohstoffe und zu guter Letzt Aktien. Dass insbesondere Aktien seit den herben Kursverlusten im Zuge der Finanzkrise schwieriger zu vermarkten für die Geldanlage geworden sind, soll nunmehr durch deren Funktion als Sachwert, da es sich um Unternehmensbeteiligungen, hinter den reale Werte stehen, kompensiert werden. Jedoch ist – abgesehen davon, dass die Inflation angesichts einer noch keineswegs wieder intakten Konjunktur und weiterhin bestehender nicht ausgelasteter Kapazitäten womöglich noch länger auf sich warten lässt – keinesfalls sichergestellt, dass Aktien in einem inflationären Umfeld ihren realen Wert behalten. Sie sollten sich zwar relativ zu Geldwerten wie Anleihen und Bargeld besser entwickeln, Kursverluste sind jedoch keinesfalls ausgeschlossen. Entsprechendes gilt für Rohstoffe, die für gewöhnlich als überaus konjunktursensitiv gelten müssen. Immobilen als Investment bergen ohnehin ein gewisses Klumpenrisiko angesichts nicht gerade niedriger Stückpreise; die Beteiligung über Fonds kann ein nicht zu unterschätzendes Liquiditätsrisiko beinhalten, wie seit geraumer Zeit bei eingefrorenen Immobilienfonds zu beobachten ist. Gold eilte längere Zeit von Hoch zu Rekordhoch. Wie viel Spekulation – auf Inflation oder auf weiter steigende Goldpreise – in den Kursen bereits enthalten ist, könnte bald spannend zu beobachten sein. Inwieweit Sachwertefonds insgesamt die in sie gesetzten Erwartungen erfüllen können, bleibt insoweit abzuwarten. Als Beimischung können sie, sofern sie von etablierten Managern geführt werden und eine vernünftige Streuung, auch über mehrere Anlageklassen hinweg, gewährleisten, vermutlich nicht schaden. Wenn man die Fonds ohne Ausgabeaufschlag erwerben kann, umso besser. Im Übrigen – unabhängig von potenziellen Inflationsgefahren – gilt das private Eigenheim als die sicherste Form der privaten Altersvorsorge. Dass sich im Zuge allgemein steigender Preise Schuldner als die Gewinner fühlen dürfen, da der Wert ihrer Kredite, auch einer Baufinanzierung, entwertet wird, ist unter Umständen ein zusätzliches Argument für den Immobilienerwerb, zeigt jedoch zugleich, dass man auf den Inflationszug womöglich nicht unkritisch aufspringen sollte.

Zinslose Kredite

Zinslose Kredite stellen sich bei näherer Betrachtung nur selten als tatsächlich zinslos dar. Dies beruht auf dem Umstand, dass im kaufmännischen Geschäftsverkehr selten jemand etwas zu verschenken hat. Darauf liefe ein zinsloser Kredit im wirtschaftlichen Ergebnis hinaus. Eine andere Frage ist indessen, inwieweit Zinsen im Rahmen eines Kredites offen ausgewiesen werden. Im Rahmen der Geschäftsbeziehung zwischen Unternehmen sind Zahlungsziele, die dem Abnehmer gewährt werden, nicht unüblich. Ob es sich bei einem eingeräumten Zahlungsziel, einem Lieferantenkredit, um eine günstige Finanzierung handelt, muss im Einzelfall ermittelt werden. Nicht selten errechnen sich jedoch Finanzierungskonditionen, welche die üblicherweise von Banken verlangten Zinssätze um mehrere Prozentpunkte übersteigen. Das Unternehmen sollte sich, sofern die Situation des Betriebes darauf hinausläuft, dass die Inanspruchnahme der betrieblichen Kreditlinie im Einzelfall bereits die günstigste Form der Unternehmensfinanzierung darstellt, von einer versierten Unternehmensberatung unterstützen lassen.


Die Problematik, dass Finanzierungskosten für die Inanspruchnahme von Fremdkapital nicht offen ausgewiesen und somit vergleichsweise intransparent sind, betrifft neben Lieferantenkrediten auch Leasing. Hier mangelt es auch an der Angabe des Effektiven Jahreszinses als Vergleichsgrundlage zu einem Kredit. Daraus folgt nicht, dass keine Zinsen berechnet werden. Faktisch verdienen sogar zwei Unternehmen an der Finanzierung, nämlich zum Einen die Leasinggesellschaft, zum Anderen die refinanzierende Bank.

Eigenkapital als Finanzierungskomponente

Das Eigenkapital eines Unternehmens setzt sich zusammen aus dem bilanziellen Eigenkapital (Stammkapital, Rücklagen, Bilanzgewinn) und bilanziell nicht ersichtlicher (stiller) Reserven. Theoretisch stellt das Eigenkapital den rein rechnerisch den Gesellschaftern zustehenden Anteil am Liquidationserlös des Unternehmens dar. Das Eigenkapital hat eine wichtige Funktion als zur Verfügung stehende Haftungsmasse gegenüber Dritten sowie für das Unternehmen selbst als möglicher Verlustpuffer.


Die Eigenkapitalquote als Relation von Eigenkapital zu Gesamtkapitel hat, insbesondere im branchenvergleich, eine hervorgehobene Bedeutung im Rahmen der Unternehmensanalyse und entsprechende Auswirkungen auf das Rating eines Unternehmens. Eine Thesaurierung erwirtschafteter Gewinne erhöht das Eigenkapital ebenso wie Einlagen der Gesellschafter; Verluste und Ausschüttungen zehren das Eigenkapital auf.

Der Begriff Eigenkapital hat auch für Privatkunden im Zusammenhang mit Finanzierungen an Bedeutung gewonnen, seitdem eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus in vielen Fällen eine mietähnliche Belastung mit sich bringt.

Baufi-Zinsen weiterhin niedrig

Beim Kauf von Immobilien spielt eine preiswerte und überzeugende Baufinanzierung eine sehr wichtige Rolle. Die wenigsten Menschen können sich ein Haus ohne eine Immobilienfinanzierung leisten und sind somit auf der Suche, eine Baufinanzierung mit niedrigen Zinsen und flexibler Rückzahlung zu finden. Um hier erfolgreich zu sein und sich nicht mit einer viel zu teuren Immobilienfinanzierung zufriedenzugeben ist es ratsam, nicht ausschließlich die Angebote von Banken im Vergleich zu betrachten. Freie Finanzdienstleister und Kreditvermittler überzeugen mit fairen Angeboten zur Immobilienfinanzierung und machen es möglich, dass jedermann die für ihn passende und entsprechende Baufinanzierung findet und zu günstigen Konditionen wählen kann. Die Konditionen vom Baugeld befinden sich zurzeit in einem absoluten Tief und zumindest kurzfristig ist nicht mit einem Anstieg der Baufi-Zinsen zu rechnen.

Besonders ratsam ist es, sich im Internet auf die Suche nach einer geeigneten Immobilienfinanzierung zu machen. Die Angebote zur Immobilienfinanzierung sind online sehr vielschichtig und Sie haben hier die Möglichkeit, verschiedene Modelle der Baufi im direkten Vergleich zu betrachten und sich somit einen Überblick zu verschaffen, welches Angebot Ihren Bedürfnissen gerecht wird. Bei einer Baufinanzierung kommt es nicht allein auf die niedrigen Zinsen, sondern ebenso auf die zu Ihnen passenden Rahmenbedingungen an. Nur eine Immobilienfinanzierung, welche Ihren Ansprüchen gerecht wird und sich an Ihren Vorstellungen orientiert, wird auf Dauer überzeugen und sich als preiswertes, perfekt geeignetes Baufi-Modell auszeichnen.

Auf dem freien Finanzmarkt finden sich besonders attraktive Angebote für eine Baufinanzierung. Sie haben die Möglichkeit, den direkten Vergleich zu nutzen und Angebote zur Immobilienfinanzierung verschiedener Finanzdienstleister im direkten Vergleich zu betrachten sowie die Höhe der Bauzinsen kostenlos online zu berechnen. Mit einem Baufinanzierungsrechner können Sie diverse Baufi-Modelle erstellen und die dazugehörigen Konditionen ermitteln lassen. In jedem Fall leisten Sie mit einer Entscheidung für einen Vergleich im Internet eine positive Wahl, wenn Sie sich im Anschluss für eine Baufinanzierung mit niedrigen Zinsen und optimal zu Ihnen passenden Rahmenbedingungen überzeugen. Sie sparen nicht nur Kosten, sondern auch eine Menge Zeit bei der Suche. Im Internet müssen Sie keine langen Wartezeiten in Kauf nehmen und erhalten innerhalb weniger Stunden die Information, ob Ihrem Antrag auf Immobilienfinanzierung stattgegeben wurde. Gleiches gilt für Ratenkredite. Hier können Sie mit einem Kreditrechner die aktuellen Konditionen verschiedener Kredite ermitteln.

Immer mehr Menschen entscheiden sich für einen Online-Vergleich zur Baufinanzierung und schließen somit zu teure Angebote aus. Auch die langen Wartezeiten bei der Hausbank bleiben Ihnen erspart, wählen Sie eine Immobilienfinanzierung online. Sie haben hier verschiedene Möglichkeiten und können auch mit einem leicht negativen Eintrag in der Schufa eine Baufinanzierung erhalten, da hier Ihr aktuelles Gehalt sowie ein fester Arbeitsvertrag zu Grunde gelegt wird. Für alle Ansprüche und Bedürfnisse gibt es die passende Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung in der von Ihnen gewünschten und benötigten Höhe. Auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist heutzutage in den meisten Fällen problemlos möglich.

Bei der Prolongation vergleichen

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden von Banken und Sparkassen vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ihrer Baufinanzierung ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird in der Regel unzureichend berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit ebenso empfehlenswert wie vor der Erstzusage. Wer aktuell eine Anschlussfinanzierung in die Wege zu leiten hat, sollte sich darüber hinaus Gedanken machen, inwieweit eine Anpassung der Tilgungsleistungen an das extrem niedrige Zinsniveau erfolgen sollte. Bei gleich bleibender Annuität ergibt sich derzeit in vielen Fällen die Chance zu einer deutlich beschleunigten Tilgung der Immobilienfinanzierung und damit zur Entschuldung.

Vorteile von Wohn-Riester

Vorteile von Wohn-Riester


Durch die Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester, wurde die staatliche Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums ausgeweitet und verbessert: Es besteht nunmehr auch die Möglichkeit, die staatlichen Zulagen für die Altersvorsorge direkt in die Immobilienfinanzierung als Sondertilgungen zu integrieren. Bei den übrigen Formen von Riester-Verträgen (private Rentenversicherung, Riester-Fonds und Banksparpläne) besteht auch weiterhin die Möglichkeit, das angesparte Kapital – anstelle einer lebenslangen Rentenzahlung – förderunschädlich als Einmalentnahme für den Kauf oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie oder zur Ablösung der entsprechenden Baufinanzierung zu verwenden.

Welche Form der Riester-Rente gewählt wird, hat keinen Einfluss auf den Umfang und die Höhe der staatlichen Förderung. Förderberechtigt sind, neben Beamten und sonstigen Empfängern von Amtsbezügen, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer. Einkommensgrenzen bestehen nicht. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, wird allerdings mittelbar begünstigt, sofern der förderberechtigte Ehegatte einen eigenen Riester-Vertrag abschließt und anspart. Die staatliche Altersvorsorgezulage beläuft sich auf bis zu 154 € jährlich je Zulageberechtigten. Darüber hinaus werden für Kinder, gekoppelt an den Kindergeldanspruch, zusätzlich bis zu 185 € bzw. 300 € (ab 2008 Geborene) gewährt. Zusätzliche Steuervorteile können gegebenenfalls im Rahmen der Steuererklärung realisiert werden. Insbesondere für Familien verringert sich durch die Inanspruchnahme der staatlichen Förderung der Nettoaufwand für die private Immobilienfinanzierung deutlich.

Immobilienfinanzierung in Zeiten niedriger Zinsen

Der Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer schönen kleinen Eigentumswohnung schlummert in vielen Menschen in Deutschland. Stetig steigende Mieten lassen meist junge Singles oder Familien zum Taschenrechner greifen, um zu prüfen, ob eine Immobilienfinanzierung möglich ist.

Worauf ist bei einer Baufinanzierung zu achten?

Bevor die Suche nach der Traumimmobilie beginnt, sollte der finanzielle Rahmen abgesteckt werden. Wie teuer darf das Wunschobjekt werden? Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises erleichtert die Suche nach einer passenden Baufinanzierung. Die beim Kauf einer Wohnung oder Eigenheimes anfallenden Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten, sollten ebenfalls aus Eigenmitteln finanziert werden. Ansonsten wird eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital benötigt.

Die maximale Höhe der monatlichen Belastung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung erhalten Sie, wenn Sie alle aktuellen Lebenserhaltungskosten zusammenrechnen und den aktuellen Einnahmen gegenüberstellen. Eine finanzielle Reserve für unerwartete Ausgaben, wie die Reparatur oder der notwendige Kauf eines Autos, sind zwingend mit einzurechnen. Eine Baufi läuft über viele Jahre, in denen die monatlichen Kreditraten regelmäßig und pünktlich gezahlt werden sollten.

Vergleich lohnt

Nach der für die Baufinanzierung erforderlichen Ermittlung dieser Eckdaten kann die Suche losgehen. Wenn Sie dann das gewünschte Objekt gefunden haben, geht die Suche nach der für die Immobilienfinanzierung passenden Bank los. Hier sollten Gespräche mit mehreren Banken, die sich auf Baufinanzierungen spezialisiert haben (Hypothekenbanken) geführt werden. Unabhängige Finanzdienstleister können Sie bei der Suche nach der günstigsten Immobilienfinanzierung unterstützen. Mit einem Baufinanzierungsrechner aus dem Internet, können Sie die ersten Berechnungen selbst vornehmen.

Zinsniveau auf historischem Tiefststand

Abhängig von der Höhe der erforderlichen Finanzierung, dem Zinssatz, der Laufzeit der Zinsbindung und der Tilgungshöhe berechnet sich die persönliche Belastung. Das gegenwärtige Zinsniveau sollte genutzt werden, um eine Immobilienfinanzierung mit einer langen Zinsbindungsdauer (mindestens 10 Jahre) abzuschließen. Je höher die vereinbarte Tilgung ist, desto kürzer wird die Laufzeit der Baufinanzierung. Dies entscheidet letztendlich, wie teuer auf die Gesamtdauer die Immobilienfinanzierung wird. Das Baugeld ist zurzeit besonders günstig.

Fazit

Die Zeit für eine Baufinanzierung ist aktuell sehr günstig. Somit kann auch für Singles und Familien mit einem schmaleren Geldbeutel eine Immobilienfinanzierung möglich werden. Selbt dann, wennd er ein oder andere Kredit besteht.

Rechner für die Bau- und Immobilienfinanzierung

Da es bei dem Thema Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung meistens doch um keine unbedingt kleinen Beträge geht, gilt es natürlich im Vorfeld, sich gut mit dem Thema auseinanderzusetzen. Wer sich im Internet einfach mal ein wenig umschaut und womöglich auf der Suche nach Angeboten ist, die auch bei einem kleinen Eigenkapital gute Konditionen in Sachen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung anbieten, der findet eine sehr große Liste wieder. Komischerweise ist diese Liste an Anbietern und Instituten meist noch weitaus größer, als dies bei Anbietern bei einem guten Eigenkapital der Fall ist. Das liegt allerdings einfach daran, dass sich potentielle Kunden mit wenig Eigenkapital, meist weitaus einfacher ködern lassen, indem man ihnen die besten Konditionen verspricht. Man sollte sich dabei jedoch im Klaren darüber sein, dass auch ein privates und noch so kleines und unbekanntes Institut irgendwelche Sicherheiten benötigen, denn schließlich müssen diese Unternehmen irgendwie das Geld hernehmen. Es ist also ein Geben und Nehmen und letzten Endes wird man keine Anbeter in Sachen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung wiederfinden, die einem Konditionen versprechen, die es sonst nirgends gibt. Da die Zinsen zurzeit aber sehr niedrig sind, kann auch für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gute Konditionen bekommen.

Dennoch muss man aber in Sachen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung auch sagen, dass es natürlich Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern und Angeboten gibt. Insbesondere ist dies dann der Fall, wenn es um die passenden und damit sich nicht unbedingt die "richtigen" Konditionen gemeint. Es ist bei einer Baufi bzw. Immobilienfinanzierung nicht unbedingt wichtig, dass man einfach blind auf die besten und "günstigsten" Konditionen aus ist, sondern diese müssen auch passen und mit Dingen wie Eigenkapital und Co. übereinstimmen, sonst kann die Rechnung am Ende meist nicht wirklich aufgehen. Es gibt im Internet sehr viele Baufinanzierungsrechner, die einem den Verlauf in Sachen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung vorrechnen können. Allerdings sind dies nie genaue Angaben, wenn aber auch meist sehr hilfreich. Auch einen Überblick vom aktuellen Baugeld, kann man sich mit Hilfe eines Baufi-Rechners verschaffen.

Man hat natürlich in Sachen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung auch letzten Endes immer wieder die Möglichkeit, ganz einfach auf einen Experten und Berater zu setzen, der sich allerdings auch meist viel Geld kosten lässt und oftmals nicht viel mehr bringt, als eben auch ein Vergleich und Test im Internet. Es gibt sehr viele Seiten und Portale, die entsprechende Vergleiche anbieten und es ist an dieser Stelle nicht nötig, diese beim Namen zu nennen. Setzen Sie in Sachen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung wenn möglich auf bekannte und etablierte Seiten, denn dort bekommen Sie meist die besten und einigermaßen unabhängige Vergleiche. Gleiches gilt auch für Ratenkredite bzw. Kredite. Mehr Infos hierzu gibt es im Internet.

Lebensversicherung: Kein Allheilmittel

Lebensversicherungen: Kein Allheilmittel


Lebensversicherungen sind komplizierte Produkte, jedenfalls die kapitalbildenden Varianten. Eine reine Absicherung für den Todesfall über eine Risiko-Lebensversicherung ist simpel, günstig und mitunter sinnvoll bis unentbehrlich (z.B. bei einer Immobilienfinanzierung). Sobald die Lebensversicherung jedoch auch einen Sparvorgang beinhaltet oder mit speziellen Zusatzversicherungen ausgestattet ist, wird das Kombiprodukt schwer durchschaubar, was insbesondere seine Preiswürdigkeit angeht. Beispielsweise enthaltene – und somit als beitragsfrei ausgewiesene – Leistungen bei Berufsunfähigkeit, im Pflegefall oder bei Eintritt bestimmter schwerer Krankheiten (sogenannte Dread-Diesease-Option) lassen sich gut verkaufen. Da die Versicherungsgesellschaft jedoch die entsprechenden Risiken kalkulieren und in die Prämie einrechnen muss, ist im Einzelfall die Frage zu stellen, inwieweit der entsprechende Einschluss einzelner Zusatzversicherungen zu günstigen Konditionen erfolgt oder nicht. Im Zweifel kann man dies dadurch prüfen, dass man sich die einzelnen Bausteine von mehreren Versicherungen selbst zusammenstellt und mit dem Kombiprodukt vergleicht. Die Geldanlage sollte man ohnehin grundsätzlich vom Risikoschutz trennen. Für einen regelmäßigen, langfristig angelegten Sparvorgang kommen gute Fonds ebenso in Betracht wie chancenorientierte und günstige Rentenversicherungen, die Garantieleistungen und Mindestverzinsungen bieten.

Absicherung von Haus und Finanzierung

Ein Haus muss versichert sein. Vorgeschrieben ist eine Feuerversicherung. Vernünftige Menschen erweitern diesen Schutz, indem sie alle anderen potenziellen Risiken größeren Ausmaßes durch eine verbundene Wohngebäudeversicherung. Auch für die Finanzierung des Hauses sollte man eine Versicherung in Betracht ziehen, nämlich eine Risiko-Lebensversicherung. Dies ist umso sinnvoller, je weniger mögliche Hinterbliebene im Falle eines Todesfalls in der Lage wären, die Immobilienfinanzierung aus dem restlich verfügbaren Einkommen störungsfrei weiter zu bedienen. Ist das entsprechende Risiko versichert, so unwahrscheinlich es auch sein mag, wird ausgeschlossen, dass im Falle eines Falles (der Alleinverdiener oder Hauptverdiener stirbt) das Haus zwangsweise verwertet werden muss, häufig mit Verlusten. Dies wäre stets dann der Fall, wenn die Hinterbliebenen die Belastung durch die bestehenden Kredite nicht mehr finanziell stemmen könnten und ein Verkauf unter Zeitdruck oder eine Zwangsverwertung in die Wege geleitet werden müssten. Die Kosten für eine Risiko-Lebensversicherung sind überaus erschwinglich, weil nur das Todesfallrisiko abgedeckt wird. Anders als bei kapitalbildenden Versicherungen findet kein zusätzlicher Sparvorgang statt. Entsprechend sollte man keinen falschen Geiz walten lassen. Wäre man hingegen versucht, mehrere Fliegen mit einer Klappe zu schlagen und über den Abschluss einer Lebensversicherung gleichzeitig auch noch steuerlich begünstigt Vermögensaufbau zu betreiben, sähe die Sache angesichts einer ungleich höheren Versicherungsprämie anders aus. Abgesehen davon, sollte man Geldanlage und Risikoschutz ohnehin trennen, um suboptimale Lösungen zu vermeiden. Daumenregel: Ein selbstgeschnürtes Paket aus guter Rentenversicherung (hierzu zählen beispielsweise Fondspolicen, die nach dem UWP-Prinzip konzipiert sind) plus günstiger Risiko-Lebensversicherung bietet ein insgesamt besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als eine kapitalbildende Lebensversicherung als Kombiprodukt.

Bauzinsen weiterhin niedrig

Den Traum vom Eigenheim träumen viele. Es gibt auch gute Gründe für ein eigenes Haus. Dies gilt erst recht in der heutigen Zeit, in der die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung sehr niedrig sind und andererseits die Sparzinsen von der Inflation nahezu vollständig aufgezehrt werden. Nicht umsonst weichen viele Anleger auf Gold oder andere Sachwerte, wie Immobilien aus, da diese wesentlich wertbeständiger sind. Der Traum von den eigenen vier Wänden muss auch kein Traum bleiben. Der Weg zum eigenen Häuschen ist heutzutage einfacher, als so manch einer glaubt. So ist mittlerweile auch eine Immobilienfinanzierung oder eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Dadurch werden diese nun auch für diejenigen interessant, die ansonsten mangels Eigenkapital nie einen Gedanken hieran verschwendet hätten.

Bei jeder Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung sind jedoch vorher einige wichtige Dinge zu beachten. Gerade bei einer Baufinanzierung kommt es sehr häufig vor, dass der ursprünglich eingeplante Kostenrahmen, also die Kreditsumme, nicht ausreichend ist und somit nachfinanziert werden muss. Eine Nachfinanzierung hat zwei wesentliche Nachteile. Zum einen wurden die monatlichen Belastungen für den Hauptkredit in der Regel so gewählt, dass nach deren Abzug vom Gesamteinkommen noch genug zum Leben übrig bleibt. Der Mehrbedarf für die Baufi kommt also als unerwartete Ausgabe hinzu, die über Jahre, wenn nicht sogar über Jahrzehnte zu monatlichen Mehrbelastungen führt. Außerdem sind die Zinsen für eine weitere Baufinanzierung in der Regel höher, als für den ersten Kredit. Gerade bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte man die Kosten vernünftig kalkulieren und ggf. einen Sicherheitspuffer berücksichtigen. Bestehende Ratenkredite erschweren in der Regel eine Baufi ohne Eigenkapital. Eine vernünftige Gesamtkostenaufstellung kann man ganz einfach mit einem Baufinanzierungsrechner erstellen.

Die Immobilienfinanzierung scheitert außerdem häufig an den Nebenkosten, wie Makler-, Gerichts- und Notarkosten sowie der Grunderwerbssteuer, die in der Regel nicht mitfinanziert werden. Vor einer Immobilienfinanzierung sollten diese Kosten also so genau wie möglich ermittelt werden.

Sowohl die Immobilienfinanzierung als auch die Baufinanzierung können unter Umständen ohne Eigenkapital möglich sein. Grundvoraussetzung hierfür sind jedoch ausreichende Sicherheiten. Als Sicherheit neben der Immobilie können beispielsweise Bürgschaften dienen. Es können aber auch beispielsweise Kapitallebensversicherungen verpfändet werden. Es ist davon auzugehen, dass die Konditionen vom Baugeld kurzfristig nicht steigen werden und sich weiterhin auf einem absoluten Niedrigzinsniveau bewegen werden.

Eine erstklassige Baufinanzierung

Jeder, der eine hochwertige Baufinanzierung nutzen möchte, der sollte immer auf verschiedene Indikatoren achten. Bei einer Immobilienfinanzierung ist es wichtig, dass man neben der Finanzierung ebenso auf eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit achtet. Dafür sind jedoch unterschiedliche Voraussetzungen notwendig. Voraussetzungen, die sich auf eine Rentabilitätsvorschau beziehen aber auch Finanzierungsmöglichkeiten, die durch einen Vergleich ermittelt werden können. Bei einer Baufi kann man beispielsweise mit einem Bausparvertrag arbeiten, wobei eine Immobilienfinanzierung ebenso durch das Riestermodell oder einen Kredit ermöglicht werden kann. Hier gibt es unglaublich viele Finanzierungsmöglichkeiten und dadurch zahlreiche Schwierigkeiten, mit denen sich der Verbraucher automatisch auseinandersetzen muss. Schwierigkeiten, die sich beispielsweise auf eine funktionierende Tilgung dieser Maßnahmen beziehen aber auch eine genaue Vorstellung, möchte man präzise kalkulieren.

Bevor man sich dazu entschließt ein Haus zu bauen, benötigt man eine präzise Vorstellung. Man sollte wissen, wie der Eintrag aussieht, wie viel Geld die Konstruktion kosten wird, wie viele Zimmer benötigt werden und wie die Finanzierung der Einrichtung aussieht. Nur wenn man hier eine präzise Vorstellung hat wird man für die eigene Immobilienfinanzierung die Möglichkeit haben diese Prozesse strukturieren zu können. Diese Möglichkeiten sind ungeheuer wichtig und essenziell und werden dafür sorgen, dass man sich optimal finanzieren und refinanzieren kann. Hier hat jeder Verbraucher unterschiedliche Möglichkeiten, wobei zur Baufinanzierung ein Kreditvergleich hilfreich ist.

Einem Kreditvergleich man immer die Auswahl, dass man für eine Baufinanzierung unterschiedliche Anbieter unabhängig aufgelistet bekommt. Dadurch bekommt man eine objektive Betrachtungsweise die ermöglicht, dass man den besten Anbieter für die eigenen Verwendung herausfiltern kann. Dies ermöglicht wiederum, dass man absolut erstklassige und günstige Konditionen nutzen kann, was viele Vorteile nach sich ziehen wird. Günstige Tarife definieren sich bei einer Immobilienfinanzierung immer durch geringe Zinssätze aber auch eine Ratenzahlung, die individuell durchgeführt werden kann. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann man schenll und einfach die aktuellen Konditionen vom Baugeld ermitteln. Nimmt man für eine Baufinanzierung einen Kredit auf, so wird mittels einer Rentabilitätsvorschau die Möglichkeit gegeben sein, dass man eine punktgenaue Refinanzierung durchführen kann.

Jeder, der mit Immobilien arbeitet und auf der Suche nach einer guten Refinanzierung ist sollte niemals auf einen Immobilienkredit verzichten, wobei dieser genauestens ausgearbeitet werden muss. Jede Immobilienfinanzierung und auch jede Baufinanzierung ohne Eigenkapital lässt sich somit erfolgreich durchführen. Gerade im Bereich der Immobilienfinanzierung gibt es hier unwahrscheinlich viele Tarife und finanzielle Strukturen.

Sparen auf längere Sicht

Sparen auf längere Sicht


Wer auf längere Sicht sparen will, aber noch keinen exakten Plan hat, wie lange genau und gegebenenfalls wofür, hat dennoch bereits eine kluge Entscheidung getroffen. Diese Haltung ist nämlich grundsätzlich geeignet, sich die finanzielle Disziplin anzueignen, die erforderlich ist, um finanzielle Puffer aufzubauen, damit bei größeren Anschaffungen nicht alles über Kredit finanziert werden muss. Auch eine private Altersvorsorge, die nicht nur aus einer geringen staatlichen Rente, Transferleistungen der öffentlichen Hand und einer darüber hinaus notwendigen Nebenerwerbstätigkeit im eigentlichen beruflichen Ruhestand besteht, fußt auf frühzeitigem regelmäßigen Sparen. Auch kleinere Beträge entfalten hier, wenn man der Versuchung widersteht, “ausnahmsweise“ auszusetzen oder gar die bereits vorhandenen Rücklagen zu plündern, auf lange Sicht erstaunliche Wirkung, Stichwort Zinseszinseffekt. Wie man spart, ist in letzter Konsequenz Geschmackssache, wobei sich die unterschiedlichen Möglichkeiten nicht ausschließen müssen. Gelder, von denen man mit hinreichender Sicherheit ausgehen kann, sie nachhaltig aufbringen zu können, ohne sich selbst zu überfordern, können in gute (d.h., sowohl kostengünstige als auch renditeorientierte) Versicherungen investiert werden. Das Nachhaltige ist hierbei entscheidend und geht leider in der Praxis zu oft daneben, da verschiedenen Studien zufolge zwischen 50 und 80 Prozent der ursprünglich langfristig geplanten Sparvorgänge bei Versicherungen ihr planmäßiges Vertragsende leider nicht erleben. Wer sich insoweit nicht sicher ist, ob er nicht doch eventuell der Flexibilität, verbunden mit einer jederzeitigen Verfügbarkeit bei Bedarf, den Vorzug geben möchte, für den sind Fondssparpläne eine gute Alternative. Bei einer Vermittlundementsprechend empfehlenswerte Fonds ohne Ausgabeaufschlag beziehen.

Prämienchancen

Bausparen bietet Prämienchancen. Genauer gesagt, erwirbt man einen Anspruch auf Auszahlung der staatlichen Wohnungsbau-Prämie. Diese wird gewährt, sofern man einen Bausparvertrag anspart, das Guthaben einer wohnwirtschaftlichen Verwendung unterzieht und hierbei bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet. Die Wohnungsbau-Prämie gehört zu den sozialpolitisch motivierten Fördermaßnahmen des Staates. Sie ist dazu geeignet, einen Anreiz dafür zu bieten, einen Bausparvertrag abzuschließen, wenn auf längere Sicht die Absicht besteht, Wohneigentum zu erwerben.

Wenn man diese Prämienchancen ungenutzt lässt, bedeutet dies nicht, dass die Baufinanzierung, die zur Erfüllung des Wunsches nach den eigenen vier Wänden zusammenzuschnüren ist, nicht darstellbar ist. Auch ist beileibe nicht davon auszugehen, dass ohne diese spezielle Form der staatlichen Förderung keine günstige Baufinanzierung in die Wege zu leiten wäre.

Für günstiges Baugeld muss man zunächst nicht viel mehr tun, als einen umfassenden Vergleich der Anbieter vorzunehmen. Ein Baufinanzierungsrechner hilft ungemein bei der Fragestellung, wie viel Haus oder Eigentumswohnung man sich leisten kann. Ausgehend von der sich ergebenden monatlichen Belastung ergibt sich hierbei in Abhängigkeit von den Konditionen der maximal zu finanzierende Betrag, der für das Eigenheim benötigt wird. Inwieweit staatliche Fördergelder die gesamte Finanzierung noch verbilligen können, sollte stets geprüft werden. Bei näherer Betrachtung stellt man fest, dass die Prämien, die in Zusammenhang mit einem Bausparvertrag gewährt werden, im Vergleich zu der möglichen Ersparnis, die die Einbindung zinsgünstiger öffentlicher Förderdarlehen in eine private Immobilienfinanzierung mit sich bringt, eher Kleingeld darstellen.

Baugeld weiterhin günstig

Der Bau oder Kauf eines Hauses ist für fast jeden Verbraucher ein Lebensziel. Die Finanzierung aus eigenen Mitteln klappt jedoch selten. Fast regelmäßig muss die Immobilie über langfristige Darlehen finanziert werden. Dies geschieht im Rahmen einer Baufinanzierung oder auch Immobilienfinanzierung genannt. Von einer Baufinanzierung spricht man immer bei einem Neubauvorhaben und der Begriff Immobilienfinanzierung wird meistens verwendet, wenn man eine Immobilie kauft.

Die Baufinanzierung wird bei Banken oder Finanzdienstleistungsunternehmen durchgeführt. Bei der Immobilienfinanzierung wird der gesamte Finanzierungsbedarf ermittelt. Dieser setzt sich zusammen aus den eigenen Mitteln, die in die Finanzierung einfließen können und der Kaufsumme des Objektes. Auch Nebenkosten müssen berücksichtigt werden. Bei der Baufi ermittelt der Baufinanzierer somit den kompletten Bedarf an Fremdkapital. Dieses Fremdkapital kann schließlich über ein oder mehrere Darlehen langfristig finanziert werden. Die Darlehenvergabe hängt jedoch maßgeblich von der Kapitaldienstfähigkeit der Antragsteller ab. Eine Immobilienfinanzierung wird nur gewährt, sofern die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist. Es erfolgt aus diesem Grund im Rahmen einer Baufinanzierung die umfangreiche Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit. In diesem Zusammenhang werden alle Einnahmen und Ausgaben der Antragsteller gegenübergestellt. Es wird bei der Baufinanzierung schließlich der Saldo aus beiden Posten gebildet. Die Summe, die aus dem saldieren beider Posten übrig bleibt, sollte mindestens die Höhe der benötigten Darlehensrate sein. Ist die Kapitaldienstfähigkeit nicht ausreichend, so kann die Immobilienfinanzierung in der gewünschten Form nicht durchgeführt werden. Der Darlehensnehmer ist dann nicht in der Lage die benötigten Darlehensraten für die Baufinanzierung aufzubringen. In diesem Fall kann eine Ablehnung des Antrags erfolgen. 

Häufig werden dann auch die Darlehenssummen der Immobilienfinanzierung reduziert. Die Immobilienfinanzierung steht und fällt mit der Kapitaldienstfähigkeit und den möglichen Sicherheiten. Ein gutes Einkommen ist daher besonders wichtig bei einer Immobilienfinanzierung. Eheleute mit doppeltem Einkommen haben daher weniger Probleme bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung. Es sollte jedoch auch immer berücksichtigt werden, dass es zu enormen Problemen bei der Rückzahlung der Baufinanzierung kommen kann, sofern ein Einkommen durch Arbeitslosigkeit oder Schwangerschaft verloren geht. Auch diese Aspekte sollten bei der Beantragung berücksichtig werden.

Gerade jetzt wo das Baugeld so günstig ist, sollte man sich unabhängig beraten lassen und die Möglichkeiten einer Baufianzierung durchspielen. Selbst wenn kein Eigenkapital zur Verfügung steht, ist unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Bei einer Baufi ohne Eigenkapital sollten aber nicht zu viele Kredite bestehen, da sonst die Darstellung der Finanzierung schon wieder schwieriger wird. Ein oder zwei kleine Kredite sollten aber nicht das Problem darstellen. Nutzen Sie einen Baufinanzierungsrechner aus dem Internet und prüfen selbst einmal, wie viel Haus Sie sich leisten können. Gerade bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, sollten alle möglichen Förderdgelder in die Finanzierung mit einbezogen werden.

So wird die Baufinanzierung günstiger

Eine private Baufinanzierung ist zwar kein Schnäppchen, es gibt aber einige Stellschrauben für eine möglichst niedrige monatliche Belastung. Dies sind der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten der Immobilie, das Volumen der aufzunehmenden Finanzierung sowie die Konditionen für das Baugeld. Wie viel Haus oder Wohnung man sich leisten kann, lässt sich kostenlos und unproblematisch durch einen Baufinanzierungsrechner ermitteln. Eine möglichst günstige Immobilienfinanzierung lässt sich durch einen umfassenden Baugeldvergleich durch Einbindung unabhängiger Finanzdienstleister, die häufig mit hierfür spezialisierten Kreditinstituten zusammenarbeiten, bewerkstelligen. Die Ersparnis gegenüber einem standardisierten Angebot der Hausbank des Kunden kann im Einzelfall erheblich ausfallen.
Da eine Baufinanzierung in der Praxis meist einen sehr langen Zeitraum von über 40 Jahren umfasst, ergeben sich zum Ablauf einer Festzinsbindungsfrist neue Chancen auf eine weitere Optimierung bei der nächsten Anschlussfinanzierung. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages zuzüglich ersparter Zinsen. Insbesondere in Zeiten sehr niedriger Zinsen ist Baugeld allerdings so günstig, dass es viel Sinn machen kann, höhere Tilgungsbeträge zu vereinbaren, um zu einer schnelleren Entschuldung zu gelangen. Denselben Effekt wie durch Sondertilgungen aus eigener Kraft erzielt man durch die Einbindung von Wohn-Riester, einem Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge.
Weitere Vorteile unabhängiger Finanzdienstleister im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung bestehen in der gezielten Einbindung öffentlicher Fördergelder, wenn auch nicht bei der Anschlussfinanzierung, da diese in der Regel nur bei der Erstvalutierung der Darlehen für die Baufinanzierung beantragt werden können. Allerdings im weiteren Sinne zu den öffentlichen Fördermitteln zählen die Zulagen, die man sich durch die sogenannte Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester, sichern kann. Auch dies ist bei einer qualifizierten unabhängigen Finanzberatung Standard.

Programmkredite

In Bezug auf Kredite ist es grundsätzlich so, dass der Zinssatz mit der Laufzeit ansteigt. Ausnahmen bestätigen die Regel. So gibt es manchmal Sonderangebote für einen bestimmten Betrag oder Höchstbetrag für eine bestimmte Kreditlaufzeit, die mit einem niedrigeren Zinssatz versehen sind als noch kürzerlaufende Finanzierungen. Solche Programme sind meistens befristet und im Übrigen nicht zu verwechseln mit Programmdarlehen. Letztere sind ein Instrument der staatlichen Wohneigentumsförderung und werden von spezialisierten staatseigenen Förderinstituten angeboten, um auch einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten den ohne größere Probleme zu bewältigenden Wunsch nach eigenen vier Wänden, also einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung, näher zu bringen. Solche Programmkredite werden entsprechend häufig als günstiger Finanzierungsbaustein in eine Baufinanzierung eingebettet, meist ergänzt um konventionelle Darlehen von Banken oder Sparkassen.
Wendet man sich an unabhängige Finanzdienstleister, erhöht sich die Chance, dass man in den Genuss der besonders zinsgünstigen und auch hinsichtlich der Tilgung flexiblen staatlichen Fördermittel kommt, ohne dass man explizit danach fragen muss und somit unter Umständen lediglich ein Angebot von der Stange erhält. Dies wäre insbesondere dann nachteilig, falls man eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, bei der also der gesamte Kaufpreis der Immobilie kreditiert werden soll. Dass eine solche Vollfinanzierung überhaupt möglich ist, mag im Übrigen verwundern. Einige Banken stehen dieser Form der Finanzierung vergleichsweise skeptisch gegenüber und tun sich schwer damit, solche Vorhaben und Unterfangen zu begleiten. Bei einem unabhängigen Finanzdienstleister, der sein Handwerk versteht und mit einer großen Auswahl an Finanzierungspartnern aufwarten kann, ist ein solcher Abschluss tendenziell eher als realisierbar einzuschätzen.

Baufinanzierung

Die Baufinanzierung ist für viele Menschen eines der größten Projekte im Leben. Das eigene Haus kann meistens nicht aus eigenen Mitteln finanziert werden. Aus diesem Grund müssen Verbraucher auf langfristige Baufinanzierungsdarlehen zurückgreifen. Die Immobilienfinanzierung erfolgt dabei meist ganz klassisch über die eigene Hausbank oder über einen unabhängigen Baufi-Vermittler. Bereits viele Finanzdienstleistungsunternehmen bieten eine Immobilienfinanzierung an. Bei einer Baufinanzierung werden in der Regel ein oder mehrere Baufi-Darlehen vergeben und mit Grundschulden abgesichert. Doch es gibt neben klassischen Hypothekendarlehen auch noch weitere Möglichkeiten Darlehen zu beantragen. Der Staat fördert bestimmte bauliche Maßnahmen mit zinsgünstigen Darlehen. Verbraucher können bei einer Baufinanzierung also viel Geld sparen. Doch wie genau funktioniert das?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt im Rahmen von Immobilienfinanzierungen zinsgünstige Darlehen an Verbraucher, die bei ihrem Neubau oder bei einer Modernisierung bestimmte Kriterien erfüllen. Dieses Baugeld ist meist günstiger als die Kapitalmarktkonditionen. Ein Beispiel für eines der Kriterien kann die Dämmung der Außenfassade nach ganz bestimmten Vorgaben sein. Die richtige Dämmung führt zu enormen Energieeinsparungen. Dieses Vorgehen wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau dann entsprechend gefördert und Verbraucher profitieren von günstigen Konditionen. Es sollte bei jeder Baufi geprüft werden, ob Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau in die Baufinanzierung eingebaut werden können oder nicht. Ein guter Baufinanzierungsberater wird diese Möglichkeiten prüfen. Welche Förderdarlehen möglich sind, kann man beispielsweise mit einem Baufinanzierungsrechner ermitteln.

Weiterhin sollte geprüft werden, ob Wohnriester oder ein normaler Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung eingerechnet werden können. Durch einen Wohnrente können Verbraucher im Rahmen einer Baufinanzierung staatliche Förderungen erhalten und auch viel Geld sparen. Die zinsgünstigen Bauspardarlehen sorgen dafür, dass nach einigen Jahren die relativ teuren Darlehen bei der Bank ganz oder teilweise durch zinsgünstige Bauspardarlehen abgelöst werden können. Bei einer Immobilienfinanzierung lohnt sich in fast allen Fällen der Einbau eines solchen Vertrages. Die Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung besteht demnach nicht nur aus klassischen Bankdarlehen. Vielmehr sollten Verbraucher darauf achten, dass sie alle Möglichkeiten der stattlichen Fördermöglichkeiten ausnutzen. Auf die gesamte Dauer gesehen kann so viel Geld gespart werden. Insbesondere sollten bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital alle möglichen Förderdarlehen eingebunden werden. So muss nämlich auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht unbedingt viel teurer sein. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, auch einmal über eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nachzudenken, wenn man noch keine Eigenkapital angespart hat. Wer genügend verdient und einen sicheren Job hat, kann heutzutage auch problemlos ohne Eigenkapital finanzieren. Festzuhalten bleibt jedoch, dass nicht zu viele Ratenkredite bestehen sollten, da es sind wieder Schwierigkeiten geben könnte. Bestehende Kredite könnte aber auch umgeschuldet oder zusammengefasst werden. Welche Lösung am sinnvollsten ist, hängt dann immer davon ab, wie viele Kredite bestehend und wie hoch die gesamte Kreditschuld ist.

Insbesondere zinsgünstige Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau können die Laufzeit um viele Jahre verkürzen und enorme Entlastungen für die Verbraucher bedeuten.