Absicherung bei einer Baufinanzierung

Fragen der Absicherung sind bei einer Baufinanzierung auch ein Aspekt, dem man Aufmerksamkeit widmen sollte, beispielsweise Policen zur Absicherung der Immobilie bzw. gegebenenfalls des Rohbaus. Beschäftigt man Helfer auf dem Bau, ist zu klären, ob dies der Berufsgenossenschaft anzuzeigen ist. Gegebenenfalls würden Beiträge für eine entsprechende Unfallpflichtversicherung fällig; man würde hierdurch quasi befristet zum Unternehmer. Neben Versicherungen rund um die Immobilie sollte man anlässlich einer Baufinanzierung auch Versicherungen der Darlehen in die Überlegung einbeziehen, nämlich Lebensversicherungen. Eine reine Risiko-Lebensversicherung, auch kurz Risiko-LV genannt, ist die erheblich preiswertere Variante unter den beiden Formen von Lebensversicherungen gegenüber der anderen, kapitalbildenden Lebensversicherung. Da bei einer Risiko-LV nur das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit abgesichert wird, findet kein wie auch immer gelagerter zusätzlicher Sparvorgang statt, mit dem kapitalbildende Lebensversicherungen als ein Instrument der privaten Altersvorsorge aufwarten können. Wer noch keine Risiko-LV zur Absicherung der Angehörigen in Bezug auf eine latente Schuldenlast abgeschlossen hat, kann dies günstig im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung bei einem unabhängigen Finanzdienstleister nachholen. Idealerweise finanzieren sich die Beiträge durch die Zinsersparnis selbst.

Beliebtes Instrument zum Sparen

Man muss die Riester-Förderung nicht zwangsläufig zum direkten Vermögensaufbau nutzen. Man kann auch einen indirekten Vermögensaufbau mit Hilfe der staatlichen Förderung, bestehend aus Zulagen und Steuervorteilen, betreiben, indem man eine bestehende Immobilienfinanzierung für selbstgenutztes Wohneigentum schneller tilgt, sich der entsprechenden Baufinanzierung also zügiger entledigt. Wohn-Riester ist unter anderem deshalb immer beliebter geworden, weil die Rendite in Form des Sollzinssatzes der ersparten Zinsen nicht zu unterschätzen ist. Auch sind vielen Interessierten bei den klassischen Formen der Riester-Rente wie Versicherungen die Kosten zu hoch und zu intransparent, so dass sie bei der langfristigen Geldanlage lieber auf Fonds setzen. Dies hat bezogen auf die Geldanlage den Vorteil einer höheren Flexibilität, was Verfügungen und Auszahlungen angeht, da man nicht an die vergleichsweise strikten Regularien rund um die Riester-Rente gebunden ist. Auf die Höhe der Riester-Förderung hingegen hat es keinen Einfluss, welche Riester-Variante man wählt. Auch ist für die Höhe der Förderung unerheblich, welchen Anbieter man auswählt. Dass man sich bei der Auswahl unabhängig beraten lassen sollte, steht angesichts des sehr umfangreichen und unübersichtlichen Angebots indessen außer Frage.

Carport als wohnwirtschaftliche Verwendung

Um das Familienauto besser vor Wind und Witterung zu schützen, ist ein Carport eine gute Lösung. Wenn man handwerklich besonders begabt ist, kann man sich in den Baumarkt seines Vertrauens begeben und selbstständig für die Herstellung Sorge tragen. Im Erfolgsfalle führt dies zu der vermutlich kostengünstigsten Lösung. Andernfalls gilt es, entsprechende Dienstleistungen von externen Fachleuten in Anspruch zu nehmen. Je nach Kaufpreis kommen verschiedene Varianten zur Bezahlung in Betracht. Grundsätzlich gilt, dass mit steigenden Anschaffungskosten eine Barzahlung aus eigenen Mitteln, indem beispielsweise das Sparbuch oder das Tagesgeldkonto geplündert wird, zunehmend unwahrscheinlicher wird bzw. nicht mehr ohne Weiteres aus der Portokasse zu bewerkstelligen ist. Vielmehr bedarf es dann einer teilweisen Finanzierung durch einen Kredit. Wenn die Pläne für die Anschaffung eines Carports allerdings im Zuge eines Hausbaus oder der Anschaffung einer Immobilie konkrete Gestalt angenommen haben, bietet es sich an, die entsprechenden Kosten von vorn herein in der gesamten Baufinanzierung zu berücksichtigen, also in das Finanzierungsvolumen zu integrieren. Eine interessante Alternative besteht unter Umständen darin, einen bestehenden kleineren Bausparvertrag, etwa aus der Anlage der Vermögenswirksamen Leistungen, für den Carport zu verwenden. Dies stellt nämlich eine wohnwirtschaftliche Verwendung im Sinne des Wohnungsbauprämiengesetzes dar. Wenn bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden, berechtigt die Verwendung des mittels Bausparen angesammelten Guthabens für einen Carport zum Erhalt der staatlichen Förderung in Form der Wohnungsbau-Prämie.

Variabel verzinsliche Darlehen mit Risiken

Wer mit Zinserhöhungen rechnet, sollte bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung möglichst kein variabel verzinsliches Darlehen abschließen. Bei dieser Darlehensvariante können die Zinssätze nach vertraglich festgelegten Kriterien, meist mit einer gewissen Vorlaufzeit, von dem Kreditgeber, also dem Kreditinstitut, angepasst werden, indem eine Zinserhöhung dann vorgenommen wird, wenn sich allgemein eine Verteuerung der Refinanzierungskosten ergibt durch ein gestiegenes Zinsniveau. Umgekehrt kann man als Darlehensnehmer mit einer Absenkung der Darlehenszinsen und somit einer Verbesserung seiner Konditionen rechnen, falls das Szenario eintritt, dass sich die Marktzinsen in einem nicht unwesentlichen Abwärtstrend befinden. Ein variabel verzinstes Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung beinhaltet gewissermaßen ein bisschen Spekulation hinsichtlich der Entwicklung des Zinsniveaus über einen mittelfristigen Zeitraum.


Grundsätzlich können sich variabel verzinsliche Darlehen dann als vorteilhaft erweisen, wenn der Zeitpunkt des Beginns der Immobilienfinanzierung in eine Hochzinsphase fällt und mit Zinssenkungen in der Zukunft gerechnet werden kann. Eine Festzinsbindungsvereinbarung wäre in diesem Fall nicht unbedingt zu empfehlen, da man die Konditionen festschriebe und die Kreditkosten zu unvorteilhaften Bedingungen zementierte. Die Kosten eines variablen Darlehens liegen verteuern sich, falls man eine Zinsobergrenze, einen sogenannten Cap, vereinbaren möchte. Dies kann lohnen, wenn man mit gleichbleibenden oder moderat steigenden Zinsen rechnet, da durch den Cap verhindert wird, dass ein Höchstbetrag an Finanzierungskosten infolge stark steigender Zinsen überschritten wird.

Prolongationsangebote

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden von Banken und Sparkassen vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird kaum berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit ebenso empfehlenswert wie vor der Erstzusage für eine Baufinanzierung.

Beschleunigte Tilgung bei der Anschlussfinanzierung

Riester hat gegenüber den Förderdarlehen der öffentlichen Hand den Vorzug, dass man, falls man förderberechtigt ist, jederzeit anfangen kann. Förderprogramme zur Wohneigentumsförderung wie das KfW-Wohneigentumsprogramm kann man nämlich nicht erstmalig bei der Anschlussfinanzierung beantragen, sondern nur beim ursprünglichen Bau bzw. Erwerb der selbstgenutzten Wohnimmobilie. Wohn-Riester, die Variante der Riester-Rente, die die Immobilienfinanzierung durch Einsatz der Altersvorsorgezulagen als Sondertilgungen schneller abbauen hilft, kann man somit beispielsweise auch in Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen einer  Festzinsbindungsvereinbarung erstmalig abschließen. Die zusätzliche Tilgung durch die Zulagen aus der Eigenheimrente erhält jeder, der förderberechtigt ist. Bei Arbeitnehmern und Beamten ist dies der Fall, bei Selbstständigen kann dies im Einzelfall kompliziert sein; Ansprechpartner für diesen Kundenkreis kann beispielsweise eine unabhängige Unternehmensberatung sein. Wenn man die Zulagen und gegebenenfalls weiter Steuervergünstigungen erhält, gibt es keine Einkommensgrenzen, an denen das Konzept, die staatlichen Zulagen für die private Altersvorsorge als Sondertilgungen in die private Baufinanzierung einfließen zu lassen, scheitern könnte.

Sorgen über Inflation

Ob die Inflation bald kommt, weiß keiner. Sorgen diesbezüglich bestehen jedenfalls aufgrund der Geldflutung der Märkte durch die Zentralbanken im Zuge der Finanzkrise(n). In jedem Fall ist festzustellen, dass die Finanzindustrie das Thema bereits eingängig zu vermarkten begonnen hat: Sachwerte sollen als Inflationsschutz fungieren. Die passenden Fonds (“Sachwertefonds“) wurden schon in täglich wachsender Zahl aufgelegt. Der Anleger investiert hierbei in eine Mischung aus Vermögensgegenständen, die im Falle einer nachhaltig ansteigenden Teuerung, sprich Geldentwertung, ihren Wert behalten oder ggf. sogar steigern sollen. Es sind dies Immobilien, Gold, Rohstoffe und zu guter Letzt Aktien. Dass insbesondere Aktien seit den herben Kursverlusten im Zuge der Finanzkrise schwieriger zu vermarkten für die Geldanlage geworden sind, soll nunmehr durch deren Funktion als Sachwert, da es sich um Unternehmensbeteiligungen, hinter den reale Werte stehen, kompensiert werden. Jedoch ist – abgesehen davon, dass die Inflation angesichts einer noch keineswegs wieder intakten Konjunktur und weiterhin bestehender nicht ausgelasteter Kapazitäten womöglich noch länger auf sich warten lässt – keinesfalls sichergestellt, dass Aktien in einem inflationären Umfeld ihren realen Wert behalten. Sie sollten sich zwar relativ zu Geldwerten wie Anleihen und Bargeld besser entwickeln, Kursverluste sind jedoch keinesfalls ausgeschlossen. Entsprechendes gilt für Rohstoffe, die für gewöhnlich als überaus konjunktursensitiv gelten müssen. Immobilen als Investment bergen ohnehin ein gewisses Klumpenrisiko angesichts nicht gerade niedriger Stückpreise; die Beteiligung über Fonds kann ein nicht zu unterschätzendes Liquiditätsrisiko beinhalten, wie seit geraumer Zeit bei eingefrorenen Immobilienfonds zu beobachten ist. Gold eilte längere Zeit von Hoch zu Rekordhoch. Wie viel Spekulation – auf Inflation oder auf weiter steigende Goldpreise – in den Kursen bereits enthalten ist, könnte bald spannend zu beobachten sein. Inwieweit Sachwertefonds insgesamt die in sie gesetzten Erwartungen erfüllen können, bleibt insoweit abzuwarten. Als Beimischung können sie, sofern sie von etablierten Managern geführt werden und eine vernünftige Streuung, auch über mehrere Anlageklassen hinweg, gewährleisten, vermutlich nicht schaden. Wenn man die Fonds ohne Ausgabeaufschlag erwerben kann, umso besser. Im Übrigen – unabhängig von potenziellen Inflationsgefahren – gilt das private Eigenheim als die sicherste Form der privaten Altersvorsorge. Dass sich im Zuge allgemein steigender Preise Schuldner als die Gewinner fühlen dürfen, da der Wert ihrer Kredite, auch einer Baufinanzierung, entwertet wird, ist unter Umständen ein zusätzliches Argument für den Immobilienerwerb, zeigt jedoch zugleich, dass man auf den Inflationszug womöglich nicht unkritisch aufspringen sollte.

Zinslose Kredite

Zinslose Kredite stellen sich bei näherer Betrachtung nur selten als tatsächlich zinslos dar. Dies beruht auf dem Umstand, dass im kaufmännischen Geschäftsverkehr selten jemand etwas zu verschenken hat. Darauf liefe ein zinsloser Kredit im wirtschaftlichen Ergebnis hinaus. Eine andere Frage ist indessen, inwieweit Zinsen im Rahmen eines Kredites offen ausgewiesen werden. Im Rahmen der Geschäftsbeziehung zwischen Unternehmen sind Zahlungsziele, die dem Abnehmer gewährt werden, nicht unüblich. Ob es sich bei einem eingeräumten Zahlungsziel, einem Lieferantenkredit, um eine günstige Finanzierung handelt, muss im Einzelfall ermittelt werden. Nicht selten errechnen sich jedoch Finanzierungskonditionen, welche die üblicherweise von Banken verlangten Zinssätze um mehrere Prozentpunkte übersteigen. Das Unternehmen sollte sich, sofern die Situation des Betriebes darauf hinausläuft, dass die Inanspruchnahme der betrieblichen Kreditlinie im Einzelfall bereits die günstigste Form der Unternehmensfinanzierung darstellt, von einer versierten Unternehmensberatung unterstützen lassen.


Die Problematik, dass Finanzierungskosten für die Inanspruchnahme von Fremdkapital nicht offen ausgewiesen und somit vergleichsweise intransparent sind, betrifft neben Lieferantenkrediten auch Leasing. Hier mangelt es auch an der Angabe des Effektiven Jahreszinses als Vergleichsgrundlage zu einem Kredit. Daraus folgt nicht, dass keine Zinsen berechnet werden. Faktisch verdienen sogar zwei Unternehmen an der Finanzierung, nämlich zum Einen die Leasinggesellschaft, zum Anderen die refinanzierende Bank.

Eigenkapital als Finanzierungskomponente

Das Eigenkapital eines Unternehmens setzt sich zusammen aus dem bilanziellen Eigenkapital (Stammkapital, Rücklagen, Bilanzgewinn) und bilanziell nicht ersichtlicher (stiller) Reserven. Theoretisch stellt das Eigenkapital den rein rechnerisch den Gesellschaftern zustehenden Anteil am Liquidationserlös des Unternehmens dar. Das Eigenkapital hat eine wichtige Funktion als zur Verfügung stehende Haftungsmasse gegenüber Dritten sowie für das Unternehmen selbst als möglicher Verlustpuffer.


Die Eigenkapitalquote als Relation von Eigenkapital zu Gesamtkapitel hat, insbesondere im branchenvergleich, eine hervorgehobene Bedeutung im Rahmen der Unternehmensanalyse und entsprechende Auswirkungen auf das Rating eines Unternehmens. Eine Thesaurierung erwirtschafteter Gewinne erhöht das Eigenkapital ebenso wie Einlagen der Gesellschafter; Verluste und Ausschüttungen zehren das Eigenkapital auf.

Der Begriff Eigenkapital hat auch für Privatkunden im Zusammenhang mit Finanzierungen an Bedeutung gewonnen, seitdem eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus in vielen Fällen eine mietähnliche Belastung mit sich bringt.