Kredite günstiger absichern

Eine Restschuldversicherung wird von Seiten der Banken und Sparkassen oftmals angeboten, um Kredite abzusichern. Die Restschuldversicherung soll hierbei die noch nicht getilgte Kreditsumme im Falle des Ablebens des Kreditnehmers während der Laufzeit der Finanzierung in einer Summe als Versicherungsleistung erbringen. Zusätzlich ist mitunter auch in den Versicherungsbedingungen vorgesehen, dass die Versicherungsgesellschaft die vereinbarten Kreditraten bei längerer Krankheit und/oder Arbeitslosigkeit des Kreditnehmers übernimmt.
Während es im Zuge einer Baufinanzierung als uneingeschränkt empfehlenswert erscheint, die Risiken, die darin bestehen, dass die Hinterbliebenen nach dem Tod des Alleinverdieners die Immobilie finanziell nicht halten können, ist dies in Bezug auf einen Ratenkredit zu hinterfragen. Eine Restschuldversicherung wird häufig als zu teuer angesehen. Erschwert wird dieser Vergleich dadurch, dass die Versicherungsprämien nicht zusammen mit den Finanzierungskosten in die Berechnung des Effektiven Jahreszinses einzubeziehen sind. Eben aus diesem Grunde wird der Abschluss einer Restschuldversicherung, bisweilen auch Restkreditversicherung genannt, nur in den seltensten Fällen von Seiten der Kreditinstitute als formale Auflage für eine positive Kreditentscheidung gemacht. Bei einer Einbeziehung der Versicherungskosten in die gesamten Kreditkosten wäre ansonsten ein Effektiver Jahreszins in einer Größenordnung von beispielsweise rund 15% p.a. statt rund 8% p.a. auszuweisen.
Als preisgünstigere Alternative steht für angehende Kreditnehmer eine klassische Risikolebensversicherung mit degressiv fallender Versicherungssumme zur Verfügung, die idealerweise nach Durchführung eines Preis-Leistungs-Vergleiches abgeschlossen und an die finanzierende Bank oder Sparkasse abgetreten wird.

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Möglichkeit von Sondertilgungen

Einen immensen Einfluss auf die Höhe des insgesamt zu leistenden Kapitaldienstes entfalten Sondertilgungen. Der zunehmende Wettbewerb unter den Banken und Sparkassen hat dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat, bei einer privaten Baufinanzierung in den Darlehensverträgen, die mit einer Festzinsvereinbarung ausgestattet sind, dem Kunden auch in einem begrenzten Maße das Recht einräumen, Sondertilgungen zu leisten, ohne dass hierfür Entgelte in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. Anders ausgedrückt, verzichtet die Bank in diesem Fall für einen meist gedeckelten Betrag je Kalenderjahr auf eine Kündigungsfrist seitens des Kunden. Dieser kann also nach eigenem Ermessen flexibel zusätzlich zu den regelmäßigen Darlehensraten, welche Zinsen und sukzessive steigende Tilgungsanteile beinhalten, Sondertilgungen leisten.
Die kostensparende Wirkung einer Sondertilgung ist zu Beginn der Finanzierung am höchsten, da sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert. Entsprechend werden zum nächsten Fälligkeitstermin der regelmäßigen Darlehensrate weniger Zinsen berechnet, so dass der Tilgungsanteil automatisch sprunghaft ansteigt. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zum Vorteil des Kunden bemerkbar. Besonders interessant sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die beispielsweise vom Kunden abgeschlossen wurde, um zeitnah sein individuelles Traumhaus finanzieren zu können, aber durch größere Geldeingänge wie Tantiemen oder auch fällige Sparverträge einen schnelleren Abbau der Schulden vornehmen möchte.

Immobilien als Bestandteil der Altervorsorge

Eine interessante Möglichkeit, ihre selbstgenutzte Wohnimmobilie in die private Altersvorsorge einzubinden, besteht für Ruheständler über eine Immobilienrente. Hierbei wird durch hierauf spezialisierte Kreditinstitute eine sogenannte Umkehrhypothek gewährt. Der oder die Eigentümer erhalten, ohne dass das lebenslange Wohnrecht irgendwelche Einschränkungen erfährt, regelmäßige Zahlungen in gleichbleibender Höhe, gewissermaßen eine zusätzliche Rente. Das zugrunde liegende Darlehen wird bei Tod des letzten Eigentümers oder im Zuge eines vorzeitigen Verkaufs der Immobilie aus dem Verkaufserlös getilgt.
Da während der Laufzeit der Immobilienrente und des zugehörigen Darlehensvertrages keinerlei Zahlungen von den Eigentümern zu leisten sind, erübrigt sich auch die Bonitätsfrage. Dies bedeutet, dass die sonstigen Vermögensverhältnisse ebenso wie die Einkommensverhältnisse grundsätzlich keine Rolle spielen. Vielmehr wird lediglich auf den Wert der Immobilie abgestellt, woraus sich in Verbindung mit dem Lebensalter zu Beginn der Umkehrhypothek die Höhe der darstellbaren Finanzierung und damit die anhand versicherungsmathematischer Grundsätze ermittelte Höhe der Immobilienrente ergibt.
Das Risiko des kreditgebenden Instituts besteht darin, dass der Verkaufserlös der Wohnimmobilie bei vertraglicher oder vorvertraglicher Fälligkeit nicht ausreicht, das Darlehen vollständig zu tilgen. Entsprechend ergibt sich für die Nutzbarkeit einer selbstgenutzten Wohnimmobilie die Einschränkung, dass diese lastenfrei oder annähernd frei von Lasten Dritter sein muss. Eine ursprünglich aufgenommene Baufinanzierung sollte somit zu Beginn der Immobilienrente bzw. bei Valutierung der Umkehrhypothek bereits vollständig getilgt sein.

Hausfinanzierung zunächst auch ohne Eigenkapital

Es kann im Einzelfall durchaus sinnvoll sein, zunächst eine Baufinanzierung als Vollfinanzierung abzuschließen, auch wenn man über Eigenmittel verfügt, eine sogenannte Baufi ohne Eigenkapital also eigentlich gar nicht benötigt wird. Das Eigenkapital wird in diesem Fall, nachdem der Hausbau weitgehend bzw. komplett fertiggestellt ist, als Sondertilgung in die Immobilienfinanzierung eingebracht. Eine derartige Konstellation lässt sich durch die Einschaltung qualifizierter unabhängiger Finanzdienstleister häufig zum Vorteil des Kunden realisieren. Das Risiko, aufgrund von Baukostenüberschreitungen eine teure Nachfinanzierung beantragen und abschließen zu müssen, wenn die vorhandenen Eigenmittel bereits bei der Erstvalutierung der Finanzierung eingesetzt worden wären, wird hierbei ausgeschaltet.