Möglichkeit von Sondertilgungen

Einen immensen Einfluss auf die Höhe des insgesamt zu leistenden Kapitaldienstes entfalten Sondertilgungen. Der zunehmende Wettbewerb unter den Banken und Sparkassen hat dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat, bei einer privaten Baufinanzierung in den Darlehensverträgen, die mit einer Festzinsvereinbarung ausgestattet sind, dem Kunden auch in einem begrenzten Maße das Recht einräumen, Sondertilgungen zu leisten, ohne dass hierfür Entgelte in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. Anders ausgedrückt, verzichtet die Bank in diesem Fall für einen meist gedeckelten Betrag je Kalenderjahr auf eine Kündigungsfrist seitens des Kunden. Dieser kann also nach eigenem Ermessen flexibel zusätzlich zu den regelmäßigen Darlehensraten, welche Zinsen und sukzessive steigende Tilgungsanteile beinhalten, Sondertilgungen leisten.
Die kostensparende Wirkung einer Sondertilgung ist zu Beginn der Finanzierung am höchsten, da sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert. Entsprechend werden zum nächsten Fälligkeitstermin der regelmäßigen Darlehensrate weniger Zinsen berechnet, so dass der Tilgungsanteil automatisch sprunghaft ansteigt. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zum Vorteil des Kunden bemerkbar. Besonders interessant sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die beispielsweise vom Kunden abgeschlossen wurde, um zeitnah sein individuelles Traumhaus finanzieren zu können, aber durch größere Geldeingänge wie Tantiemen oder auch fällige Sparverträge einen schnelleren Abbau der Schulden vornehmen möchte.

Hausfinanzierung zunächst auch ohne Eigenkapital

Es kann im Einzelfall durchaus sinnvoll sein, zunächst eine Baufinanzierung als Vollfinanzierung abzuschließen, auch wenn man über Eigenmittel verfügt, eine sogenannte Baufi ohne Eigenkapital also eigentlich gar nicht benötigt wird. Das Eigenkapital wird in diesem Fall, nachdem der Hausbau weitgehend bzw. komplett fertiggestellt ist, als Sondertilgung in die Immobilienfinanzierung eingebracht. Eine derartige Konstellation lässt sich durch die Einschaltung qualifizierter unabhängiger Finanzdienstleister häufig zum Vorteil des Kunden realisieren. Das Risiko, aufgrund von Baukostenüberschreitungen eine teure Nachfinanzierung beantragen und abschließen zu müssen, wenn die vorhandenen Eigenmittel bereits bei der Erstvalutierung der Finanzierung eingesetzt worden wären, wird hierbei ausgeschaltet.

Nebenkosten einer Baufinanzierung

Der ausgewiesene Effektive Jahreszins für aufzunehmende Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung ist grundsätzlich gut geeignet für einen Vergleich mehrerer Angebote. Allerdings sind hierbei u.a. folgende mögliche Kostenbestandteile nicht enthalten: Bürgschaftsprovisionen, Bereitstellungszinsen, Entgelte für Sondertilgungen, Kontoführungsgebühren und Schätzungskosten für die Immobilie. Interessenten sollten bei Kreditverhandlungen unbedingt nach diesen oder anderen gesondert in Rechnung gestellten Positionen fragen, um einen tatsächlich aussagekräftigen Vergleich der angebotenen Darlehenskonditionen durchführen zu können. Ein sinnvoller Vergleich bei mehreren Angeboten ergibt sich durch die Gegenüberstellung der jeweiligen Restschuld des Darlehens zum Ende der Zinsbindungsfrist. Hierfür gibt es kostenlose Baufinanzierungsrechner.

Wann lohnen sich Sondertilgungen?

Die kostensparende Wirkung einer Sondertilgung ist zu Beginn einer Finanzierung am höchsten, da sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert. Entsprechend werden zum Fälligkeitstermin der nächsten Rate für den Kredit bzw. das Darlehen weniger Zinsen berechnet, so dass der Tilgungsanteil automatisch sprunghaft ansteigt. Der Zinseszinseffekt wirkt im weiteren Verlauf der Finanzierung zugunsten des Kunden. Besonders hoch ist die Ersparnis durch Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung, da hierbei der Zinseszinseffekt über einen besonders langen Zeitraum wirken kann. Inwieweit bei einer Sondertilgung Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, ist Verhandlungssache zwischen Kunde und Kreditinstitut bzw. ein neben der Höhe der Konditionen weiterer wesentlicher Aspekt bei dem Vergleich unterschiedlicher Angebote.

Merkmale von Ratenkrediten

Ratenkredite gehören zum Standardgeschäft nahezu aller Banken und Sparkassen. Die Auswahl an möglichen Angeboten ist entsprechend groß. Das entscheidende Merkmal für einen guten Ratenkredit ist ein niedriger Zinssatz. Je niedriger dieser ist, desto eher bietet es sich an, eine Festzinsvereinbarung zu treffen. Dieser Grundsatz gilt auch für eine Baufinanzierung. Die Bearbeitungsgebühr für den Kredit sollte im Vergleich möglichst niedrig sein. Sie ist zwar im Effektiven Jahreszins enthalten, wird aber bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits grundsätzlich nicht erstattet. Ein weiteres Kriterium sind Sondertilgungen. Sofern es hierüber keine Regelungen im Kreditvertrag gibt, ist die Bank berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen als Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn. Um für größere Anschaffungen eine gut vertretbare monatliche Belastung zu erhalten, sollten gegebenenfalls auch längere Laufzeiten für einen Kredit in Betracht gezogen werden.