Variabel verzinsliche Darlehen mit Risiken

Wer mit Zinserhöhungen rechnet, sollte bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung möglichst kein variabel verzinsliches Darlehen abschließen. Bei dieser Darlehensvariante können die Zinssätze nach vertraglich festgelegten Kriterien, meist mit einer gewissen Vorlaufzeit, von dem Kreditgeber, also dem Kreditinstitut, angepasst werden, indem eine Zinserhöhung dann vorgenommen wird, wenn sich allgemein eine Verteuerung der Refinanzierungskosten ergibt durch ein gestiegenes Zinsniveau. Umgekehrt kann man als Darlehensnehmer mit einer Absenkung der Darlehenszinsen und somit einer Verbesserung seiner Konditionen rechnen, falls das Szenario eintritt, dass sich die Marktzinsen in einem nicht unwesentlichen Abwärtstrend befinden. Ein variabel verzinstes Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung beinhaltet gewissermaßen ein bisschen Spekulation hinsichtlich der Entwicklung des Zinsniveaus über einen mittelfristigen Zeitraum.


Grundsätzlich können sich variabel verzinsliche Darlehen dann als vorteilhaft erweisen, wenn der Zeitpunkt des Beginns der Immobilienfinanzierung in eine Hochzinsphase fällt und mit Zinssenkungen in der Zukunft gerechnet werden kann. Eine Festzinsbindungsvereinbarung wäre in diesem Fall nicht unbedingt zu empfehlen, da man die Konditionen festschriebe und die Kreditkosten zu unvorteilhaften Bedingungen zementierte. Die Kosten eines variablen Darlehens liegen verteuern sich, falls man eine Zinsobergrenze, einen sogenannten Cap, vereinbaren möchte. Dies kann lohnen, wenn man mit gleichbleibenden oder moderat steigenden Zinsen rechnet, da durch den Cap verhindert wird, dass ein Höchstbetrag an Finanzierungskosten infolge stark steigender Zinsen überschritten wird.

Prolongationsangebote

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden von Banken und Sparkassen vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird kaum berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit ebenso empfehlenswert wie vor der Erstzusage für eine Baufinanzierung.

Beschleunigte Tilgung bei der Anschlussfinanzierung

Riester hat gegenüber den Förderdarlehen der öffentlichen Hand den Vorzug, dass man, falls man förderberechtigt ist, jederzeit anfangen kann. Förderprogramme zur Wohneigentumsförderung wie das KfW-Wohneigentumsprogramm kann man nämlich nicht erstmalig bei der Anschlussfinanzierung beantragen, sondern nur beim ursprünglichen Bau bzw. Erwerb der selbstgenutzten Wohnimmobilie. Wohn-Riester, die Variante der Riester-Rente, die die Immobilienfinanzierung durch Einsatz der Altersvorsorgezulagen als Sondertilgungen schneller abbauen hilft, kann man somit beispielsweise auch in Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen einer  Festzinsbindungsvereinbarung erstmalig abschließen. Die zusätzliche Tilgung durch die Zulagen aus der Eigenheimrente erhält jeder, der förderberechtigt ist. Bei Arbeitnehmern und Beamten ist dies der Fall, bei Selbstständigen kann dies im Einzelfall kompliziert sein; Ansprechpartner für diesen Kundenkreis kann beispielsweise eine unabhängige Unternehmensberatung sein. Wenn man die Zulagen und gegebenenfalls weiter Steuervergünstigungen erhält, gibt es keine Einkommensgrenzen, an denen das Konzept, die staatlichen Zulagen für die private Altersvorsorge als Sondertilgungen in die private Baufinanzierung einfließen zu lassen, scheitern könnte.

Bei der Prolongation vergleichen

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden von Banken und Sparkassen vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ihrer Baufinanzierung ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird in der Regel unzureichend berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit ebenso empfehlenswert wie vor der Erstzusage. Wer aktuell eine Anschlussfinanzierung in die Wege zu leiten hat, sollte sich darüber hinaus Gedanken machen, inwieweit eine Anpassung der Tilgungsleistungen an das extrem niedrige Zinsniveau erfolgen sollte. Bei gleich bleibender Annuität ergibt sich derzeit in vielen Fällen die Chance zu einer deutlich beschleunigten Tilgung der Immobilienfinanzierung und damit zur Entschuldung.

So wird die Baufinanzierung günstiger

Eine private Baufinanzierung ist zwar kein Schnäppchen, es gibt aber einige Stellschrauben für eine möglichst niedrige monatliche Belastung. Dies sind der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten der Immobilie, das Volumen der aufzunehmenden Finanzierung sowie die Konditionen für das Baugeld. Wie viel Haus oder Wohnung man sich leisten kann, lässt sich kostenlos und unproblematisch durch einen Baufinanzierungsrechner ermitteln. Eine möglichst günstige Immobilienfinanzierung lässt sich durch einen umfassenden Baugeldvergleich durch Einbindung unabhängiger Finanzdienstleister, die häufig mit hierfür spezialisierten Kreditinstituten zusammenarbeiten, bewerkstelligen. Die Ersparnis gegenüber einem standardisierten Angebot der Hausbank des Kunden kann im Einzelfall erheblich ausfallen.
Da eine Baufinanzierung in der Praxis meist einen sehr langen Zeitraum von über 40 Jahren umfasst, ergeben sich zum Ablauf einer Festzinsbindungsfrist neue Chancen auf eine weitere Optimierung bei der nächsten Anschlussfinanzierung. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages zuzüglich ersparter Zinsen. Insbesondere in Zeiten sehr niedriger Zinsen ist Baugeld allerdings so günstig, dass es viel Sinn machen kann, höhere Tilgungsbeträge zu vereinbaren, um zu einer schnelleren Entschuldung zu gelangen. Denselben Effekt wie durch Sondertilgungen aus eigener Kraft erzielt man durch die Einbindung von Wohn-Riester, einem Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge.
Weitere Vorteile unabhängiger Finanzdienstleister im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung bestehen in der gezielten Einbindung öffentlicher Fördergelder, wenn auch nicht bei der Anschlussfinanzierung, da diese in der Regel nur bei der Erstvalutierung der Darlehen für die Baufinanzierung beantragt werden können. Allerdings im weiteren Sinne zu den öffentlichen Fördermitteln zählen die Zulagen, die man sich durch die sogenannte Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester, sichern kann. Auch dies ist bei einer qualifizierten unabhängigen Finanzberatung Standard.

Restschuld berechnen

Bei dem Vergleich zwischen zwei oder mehreren Angeboten für eine langfristige Finanzierung, die nicht "in einem Rutsch" getilgt wird, weil die planmäßige Darlehenslaufzeit die vereinbarte Festzinsbindungsfrist übersteigt, bedarf es zu diesem späteren Zeitpunkt einer Anschlussfinanzierung. Die Restschuld, die dann zur Verlängerung (auch Prolongation genannt) ansteht, ergibt sich aus dem Tilgungsplan. Diesen erhält man üblicherweise bei Abschluss des Darlehensvertrages ausgehändigt, ansonsten sollte man danach fragen. Sehr gut lässt sich über die Restschuld vergleichen, welches Angebot das günstigere ist. Es ist nämlich so, dass eigentlich der Effektivzins reichen müsste, um ein günstiges von einem weniger günstigen Angebot für einen Kredit jeglicher Form unterscheiden zu können. Allerdings gibt es unter Umständen Kostenbestandteile, die nicht in die Berechnung des Effektivzinses eingehen. Hierunter fallen beispielsweise Versicherungen, die für die Absicherung von Hinterbliebenen im Todesfall des Alleinverdieners abgeschlossen werden, es sei denn, sie werden von der Bank als Auflage für die Bewilligung der Finanzierung gemacht, was in der Praxis allerdings vergleichsweise selten ist.

Tilgung forcieren

Riester in jeder Variante, also bei einem planmäßigen Vermögensaufbau mit Versicherungen ebenso wie bei Wohn-Riester (der für Immobilienbesitzer prädestinierten Form der staatlich geförderten Altersvorsorge) hat im Vergleich zu einer anderen Form der staatlichen Wohneigentumsförderung, den zinsgünstigen Fördergeldern der öffentlichen Hand, den Vorteil, jederzeit beginnen zu können. Für die klassischen Förderdarlehen zur Wohneigentumsförderung im Rahmen einer privaten Baufinanzierung ist es nämlich bei der Anschlussfinanzierung zu spät. Die Eigenheimrente (offizielle Bezeichnung für Wohn-Riester) kann somit auch anlässlich der Prolongation der Darlehen nach Auslaufen einer Festzinsbindung neu als zusätzlicher Finanzierungsbaustein abgeschlossen werden. Die zusätzlichen Tilgungen durch die Zulagen aus der Eigenheimrente stehen jedem Förderberechtigten zu. Arbeitnehmer und Beamte zählen zu diesem geförderten Personenkreis, für Selbstständige ist dies unter Umständen komplizierter. Diese wenden sich in der Praxis häufig mit diesem oder ähnlichen Anliegen rund um die Altersvorsorge an eine bankenunabhängige Unternehmensberatung.

Beschleunigung der Tilgung

Riester hat mehrere Vorteile, zum Beispiel den, jederzeit anfangen zu können, sofern man förderberechtigt ist. Dies ist ein Unterschied beispielsweise zu einigen Förderprogrammen der öffentlichen Hand, die sinnvollerweise in eine neu benötigte Baufinanzierung integriert werden können, jedoch nicht mehr in eine bereits abgeschlossene Finanzierung im Nachhinein. Wohn-Riester, die Variante der Riester-Rente speziell für private Immobilienfinanzierungen kann demgegenüber auch später abgeschlossen werden, zum Beispiel anlässlich einer Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der zuvor bestehenden Festzinsbindungsfrist. Die Beschleunigung der Tilgung durch die Wahl von Wohn-Riester als Finanzierungsbaustein stellt eine beliebte Option in der Praxis dar. Wie bei der Riester-Rente im Allgemeinen, bestehen Einkommensgrenzen auch bei der Eigenheimrente nicht, so dass es in dieser Hinsicht keine Einschränkungen gibt. Um staatliche Zulagen für die private Altersvorsorge, zu denen auch eine selbstbewohnte Wohnimmobilie zählt, als Sondertilgungen in eine Immobilienfinanzierung einfließen lassen zu können, besteht lediglich das Erfordernis, dass man zum geförderten Personenkreis zählen muss. Dies zu klären, Jahr für Jahr, kann bei Selbstständigen im Einzelfall nicht unkompliziert sein. Eine unabhängige Unternehmensberatung ist in diesen Fällen oftmals ein geeigneter Ansprechpartner.

Tilgen oder sparen

Am Anfang der Entscheidung pro und contra Riester steht die Frage, inwieweit man zum geförderten Personenkreis dieser Form der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge zählt oder nicht. Einfach ist dies bei Arbeitnehmern und Beamten; sie erhalten die Förderung, ohne dass im Übrigen Einkommensgrenzen zu beachten wären. Komplizierter kann es für Selbstständige sein; Einzelheiten hierzu können diese bei einer unabhängigen Unternehmensberatung in Erfahrung bringen, um die Voraussetzungen, ob und inwieweit eine Förderung im Allgemeinen und welche Form der Riester-Rente im Besonderen für sie in Betracht kommt.
Wenn die Eingangsfrage nach der Berechtigung in Bezug auf die Förderung geklärt ist, die sich jedoch gegebenenfalls Jahr für Jahr ändern kann, wäre als Nächstes zu klären, ob man Wohnen oder Sparen möchte. Im Klartext ist Wohn-Riester dann eine Option, wenn man mit dem Gedanken spielt, sehr zeitnah ein Eigenheim oder eine selbstgenutzte Eigentumswohnung zu kaufen. Dann kann diese Variante der Riester-Rente in die zugehörige Baufinanzierung integriert werden. Bei einer bestehenden Baufinanzierung kann man auch später mit Wohn-Riester beginnen, beispielsweise nach Ablaufen der Zinsbindungsfrist zum Beginn der Anschlussfinanzierung. Wer Sparen möchte, dem stehen Versicherungen, Fonds und Banksparpläne zur Auswahl zur Verfügung.

Verteuert sich Baugeld durch Inflation?

Man geht grundsätzlich davon aus, dass in Zeiten steigender Geldentwertung Sachwerte ihren realen Wert weitaus besser erhalten können im Vergleich zu sogenannten Geldwerten wie insbesondere Bargeld oder Anleihen. Zu den Sachwerten zählt man hierbei Immobilien, Gold, Rohstoffe und auch Unternehmensbeteiligungen in Form von Aktien. Neuerdings gibt es hierzu auch spezielle Sachwertefonds, die eben diese Anlageinstrumente kompakt in einem Produkt bündeln und somit die klassischen Vorteile einer Geldanlage in Fonds wie Risikostreuung, professionelles Management, hohe Liquidität und geringe Mindestanlagebeträge mit dem Schutz vor den potenziellen negativen Auswirkungen steigender Inflationsraten kombinieren sollen. Beim Kauf dieser Fonds ohne Ausgabeaufschlag spart man in nicht unerheblichem Maße Kosten. Vor dem Kauf sollte man sich – wie bei allen Fonds – jedoch nicht nur um einen besonders hohen Fonds Rabatt bemühen, sondern sicherstellen, dass man die Anlagestrategie verstanden hat, sich der bestehenden Risiken bewusst ist und das das Produkt auch zu seinen persönlichen Vorstellungen von einer Geldanlage, auch im Hinblick auf den Anlagezeitraum, passt. Sicher ist hingegen, dass, wenn die Inflation zunimmt, dass sich auch die Preise für Geld verteuern, auch für Baugeld. Wer seine Baufinanzierung somit zu einem nicht unwesentlichen Teil auf variabel verzinslichen Darlehen aufgebaut hat, sollte sich, sofern er mit weiter steigenden Zinsen rechnet, um eine Umschuldung in Darlehen mit Festzinsvereinbarung gedanklich auseinandersetzen und vor dem Abschluss der entsprechenden Anschlussfinanzierung auch Konkurrenzangebote einholen, also die Preise vergleichen.

Keine Mitnahmeeffekte!

Nicht der staatlichen Förderung wegen, sondern, weil das jeweilige Produkt seinen persönlichen Zielen und Vorstellungen entspricht und zugute kommt, sollte sowohl beim Bausparen als auch bei der Riester-Rente der Beweggrund für einen Abschluss sein. Ärgerlich ist es in beiden Fällen auf der anderen Seite, wenn man die Förderung versäumt zu beantragen. Beim Bausparen ist dies die Wohnungsbauprämie, bei Riester sind es die Altersvorsorgezulagen und gegebenenfalls weitere Steuervergünstigungen als Sonderausgaben im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung. Wer umgekehrt Bausparen nur aufgrund der in Aussicht gestellten staatlichen Bausparförderung nutzt, ist unter Umständen suboptimal beraten worden. Außerdem ist zu beachten, dass die Höhe der Förderung nicht von dem jeweiligen Tarif oder dem jeweiligen Anbieter abhängt. Schon aus diesem Grund macht ein Vergleich diverser Angebote durchaus Sinn, um eine möglichst individuell passgenaue Form des Bausparens für sich zu nutzen.
Wenn man zu den Riester- oder Bausparern zählt, weil man die staatliche Förderung als Unterstützung für den Vermögensaufbau oder zur Verbilligung einer Baufinanzierung durch Wohn-Riester in Anspruch nehmen möchte, sollte man jedoch keinesfalls versäumen, die entsprechenden Zulagen auch zu beantragen. Andernfalls verfallen sie nach Ablauf einer gewissen Frist. Dies gilt für die Arbeitnehmer-Sparzulage, die Wohnungsbau-Prämie und die Altersvorsorgezulagen.
Da eine Immobilienfinanzierung in aller Regel nicht ausschließlich mit Hilfe einer Bausparkasse über ein zinsgünstiges Bauspardarlehen und über spezielle Wohn-Riester-Darlehen abgewickelt wird, sondern daneben weitere Darlehen von Banken oder Sparkassen in der Regel einen wesentlichen Bestandteil der gesamten Finanzierung darstellen, ist es anzuraten, auch hierbei einen gründlichen Vergleich der möglichen Anbieter vorzunehmen. Dies betrifft auch eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der bisherigen Zinsbindungsfrist. Eine Finanzierung gewissermaßen aus einer Hand ist zwar mit vergleichsweise unbürokratisch weniger Aufwand verbunden, muss jedoch nicht die günstigste Variante sein.

Konditionen einer Baufinanzierung

Es kann in der Praxis für den Kunden etwas diffizil sein, die konkreten Konditionen für seine individuelle Baufinanzierung in Erfahrung zu bringen. Bisweilen erhalten Interessenten lediglich die sachdienliche Information, dass die Bedingungen für ein gegebenenfalls zu gewährendes Darlehen zur Immobilienfinanzierung individuell kalkuliert werden. Hierbei spielen Beleihungsrichtlinien eine wesentliche Rolle. Es kommt in erster Linie auf den Wert der Immobilie an und auf das geplante Eigenkapital des Antragstellers, das dieser für seine Immobilienfinanzierung einzusetzen gedenkt. Die persönliche Bonität des Antragstellers, also seine persönliche Kreditwürdigkeit, spielt natürlich auch eine Rolle. Im Hinblick auf die Besicherung durch die Immobilie sind weitere Kreditsicherheiten, anders als manchmal bei einem Ratenkredit für einen Neuwagen, nur selten ein Thema. Es kommt allerdings vor, dass Versicherungen von der finanzierenden Bank in einem Zug mit offeriert werden. Hier sollte man sich nicht zu einem vorschnellen Abschluss drängen lassen, sondern erst vergleichen. Wenn man in konkrete Verhandlungen über die Darlehenszinssätze unter Berücksichtigung der Objektgegebenheiten geht, ist es möglich, dass die offerierten Zinssätze bei mehreren Kreditinstituten nicht unerheblich voneinander abweichen. Dieses Szenario tritt auch bei einer Anschlussfinanzierung oftmals auf. Der Kunde sollte in diesem Fall das Angebot zur Verlängerung seiner Immobilienfinanzierung, das ihm seine Hausbank unterbreitet, als ersten Richtwert nehmen und sich im Folgenden auf die Suche nach möglichen günstigeren Alternativen begeben. Eine hierbei Zeit und Mühen sparende Anlaufstelle ist eine unabhängige Finanzberatung, die mit zahlreichen Kreditinstituten im Bereich der Finanzierungen zusammenarbeitet und somit ein möglichst großes Sparpotenzial ermitteln kann. Nicht abschrecken sollte man sic von vorn herein dadurch, dass bei einem Wechsel der finanzierenden Bank unter Umständen Nebenkosten, zum Beispiel mit der neu einzutragenden Grundschuld, entstehen können. Diese werden oftmals durch günstigere Darlehenszinsen für die Anschlussfinanzierung um ein Vielfaches überkompensiert.