Lange Laufzeiten von Immobilienfinanzierungen

Eine Immobilienfinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen deutlich über 40 Jahren. Dies ergibt sich aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.


Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlich Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.

Dadurch, dass bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Finanzierungsvariante für eine Immobilie, die ersparten Zinsen nicht die Darlehensrate reduzieren, sondern gewissermaßen durch zusätzliche Tilgungsanteile ersetzt werden, bleibt die Darlehensrate konstant. Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt sukzessive an; die Tilgung der ausstehenden Darlehensvaluta erhöht sich mit jeder Darlehensrate, und zwar absolut und prozentual. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent vermuten lässt. In Abhängigkeit von den Darlehenszinsen ergibt sich somit eine Laufzeit der Immobilienfinanzierung von rund 40 bis hin zu über 50 Jahren. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner, wie er im Internet vielfach angeboten wird, leicht nachvollziehen. Auch die Gesamtkosten werden transparent, indem man zum Beispiel den Einsatz von Eigenmitteln im Vergleich zu einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegenüberstellt.

Darlehen und Ratenkredite

Ein Kredit auf Raten wird auch als Ratenkredit bezeichnet. Allerdings gibt es auch andere Formen von Krediten, bei denen die Tatbestandsmerkmale einer Finanzierung bzw. Kreditierung des Kaufpreises über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt in Form von Zinsen über einen vereinbarten Zeitraum vorliegen. Niemand würde auf die Idee kommen, eine Baufinanzierung über einen Ratenkredit umzusetzen, obwohl die Modalitäten, die der jeweilige Kreditvertrag zum Inhalt hat, bei einem Darlehen und einem Ratenkredit in ihrer grundsätzlichen Ausprägung einander nicht unähnlich sind, auch, was den juristischen Hintergrund der zu treffenden Vereinbarungen betrifft. Insbesondere Darlehen für mittlere Laufzeiten sind in ihrer Ausgestaltung einem Ratenkredit sehr ähnlich. Sie sind allerdings in aller Regel mit günstigeren und damit für den Kunden vorteilhafteren Konditionen versehen, erfordern aber in der Praxis meist einen höheren zu finanzierenden Mindestbetrag sowie oftmals auch eine entsprechende Bonität des Kreditnehmers.


Demgegenüber ist ein Darlehen die klassische Form für die Bereitstellung mittel- bis langfristiger Finanzierungen durch Kreditinstitute. Die Laufzeit richtet sich im Einzelfall nach dem Verwendungszweck. Sie reicht von einem kurzfristigen Überbrückungskredit auf Darlehensbasis bis hin zu sehr langen Laufzeiten von über 40 Jahren für eine private Immobilienfinanzierung. Es stehen grundsätzlich mehrere Tilgungsmodalitäten zur Auswahl. In der Praxis dominiert als gängigste Form bei der Durchführung und Bereitstellung einer Finanzierung einer Immobilie das sogenannte Annuitätendarlehen. Die hierbei regelmäßig konstante Darlehensrate beinhaltet sowohl Zinsen als auch die Tilgungsleistung, wobei die Besonderheit darin liegt, dass innerhalb der konstanten Leistungsrate im Zeitablauf der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil ansteigt. Dies kann man sich anhand eines Beispiels gut mit einem Baufinanzierungsrechner veranschaulichen.

Rabatte auf Darlehenskonditionen

Wer auf ohnehin unschlagbar günstige Konditionen noch einen Rabatt erhält, ist weder Pfennigfuchser noch Glückspilz, sondern Kunde eines versierten unabhängigen Finanzdienstleisters, der den finanziellen Weg zum Eigenheim durch eine optimale Baufinanzierung ebnet. Hierbei werden konsequent die Möglichkeiten genutzt, die die öffentliche Hand als Anbieter von Fördermitteln mit Sonderkonditionen bietet. Programmdarlehen sollten aus Gründen der Konditionen grundsätzlich in eine Baufinanzierung eingebunden werden.


Zudem besteht die Möglichkeit, auf die im Vergleich zu günstigen Bankdarlehen noch billigeren öffentlichen Gelder einen Rabatt auf die angebotenen Zinssätze zu bekommen, sofern der entsprechende Finanzdienstleister über die entsprechenden Möglichkeiten verfügt und diese zum Vorteil des Kunden auch nutzt.

Für betriebliche Investitionen greifen die Vorteile, die das Wohneigentumsprogramm der KfW bietet, zwar nicht. Andererseits können auch Selbstständige die Vorzüge für ihre private Baufinanzierung nutzen, da die Förderung selbstgenutzten Wohneigentums Gegenstand des Programms ist. Für betriebliche Investitionen macht es Sinn, gegebenenfalls eine mit Fragen der betrieblichen Finanzierung vertraute Unternehmensberatung einzubeziehen, um alternative Förderdarlehen oder Zuschüsse einzubeziehen. Dies betrifft nicht nur Möglichkeiten, eine gewerbliche Immobilienfinanzierung möglichst günstig auf die Beine zu stellen.

Ohne Vorsorge geht es kaum

Mit den Leistungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung werden nach heutigem Stand für einen Großteil der Bevölkerung keine großen Sprünge mehr möglich sein, zumindest nicht solche, die mehr als einen noch gerade so ausreichenden Lebensstandard ermöglichen unter Berücksichtigung von allgemeiner Preissteigerung, unklaren Rentenerhöhungen und einer statistisch höheren Lebenserwartung, die sich in aus heutiger Sicht begrenztem Potenzial dauerhaft über eine moderate Inflationsrate hinausgehender Rentenerhöhungen widerspiegelt. Insofern ist es anzuraten, der privaten Altersvorsorge einen angemessenen Raum in seiner privaten Finanzplanung einzuräumen. Diese Notwendigkeit betraf zu Zeiten vor der Absenkung des allgemeinen Rentenniveaus vornehmlich Selbstständige, die innerhalb des Systems der gesetzlichen Rentenversicherung nicht stattfanden und demzufolge ihre private Vorsorge, beispielsweise mit Hilfe einer entsprechend qualifizierten unabhängigen Unternehmensberatung auf die Beine stellen mussten. Heutzutage ist das Thema auch für dauerhaft abhängig Beschäftigte ein Thema.


Da private Vorsorge für das Alter als für einen nicht unwesentlichen Teil der Bevölkerung unumgänglich zu betrachten ist, sofern man nur geringe Neigung verspürt, dauerhaft in der Zeit des beruflichen Ruhestands, also nach dem Ausscheiden aus dem aktiven Arbeitsleben, von staatlichen Transferleistungen wie der Grundsicherung im Alter, gegebenenfalls auch Wohngeld respektive einem Lastenzuschuss, falls man in eigenen vier Wänden lebt, aber eine Baufinanzierung noch Restbeträge aufweist, sollte man sich den verschiedenen Optionen, die zur Verfügung stehen, aufgeschlossen gegenüber zeigen, um ein seinen persönlichen Neigungen und Zielsetzungen entsprechendes Vorsorgeinstrument auswählen zu können. Beispielsweise unabhängige Finanzdienstleister können hier einen guten Überblick über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten bieten, beispielsweise die Vor- und Nachteile einzelner Arten von kapitalbildenden Versicherungen erläutern.

Beträchtliche Preisunterschiede

Wenn man mehrere Versicherungen miteinander vergleicht und sich hierbei auch vergewissert, dass beide Produkte von derselben Gattung sind und bei oberflächlicher Betrachtung dieselben Leistungsmerkmale und auch identische Versicherungssummen aufweisen, können sich dennoch nicht unerhebliche Unterschiede hinsichtlich der erhobenen Versicherungsprämien ergeben. Zuschläge, die eine Versicherungsgesellschaft als Risikozuschlag angesichts der individuellen Risikoeinschätzung in Bezug auf den Eintritt eines Leistungsfalls während der Laufzeit verhängt, zum Beispiel bei einer privaten Krankenversicherung oder einer Berufsunfähigkeitsversicherung aufgrund bestehender Vorerkrankungen, sind eine mögliche Ursache, die man im Einzelfall mitunter im Vorfeld eines Abschlusses durch anonymisierte Voranfragen ermitteln und somit gegebenenfalls mindern oder gar vermeiden kann. Der häufigere Fall ist jedoch, dass ein Vergleich schwierig ist, wenn es darum geht, die Leistungsmerkmale zweier Policen tatsächlich gleichnamig zu machen, bedingt durch Beitragseinschlüsse, die ein Produkt von dem anderen unterscheiden. Diese Politik der Differenzierung in Verbindung mit geringer Transparenz ist vergleichsweise üblich bei Versicherungen.


Einfach lassen sich Lebensversicherungen vergleichen, allerdings nur in ihrer ursprünglichen Form als Versicherung für den Todesfall. Solche auch als Risiko-Lebensversicherung bezeichneten Policen bieten sich zur Absicherung insbesondere an, wenn bestehende oder künftige höhere Verbindlichkeiten durch beispielsweise eine Immobilienfinanzierung abgesichert werden sollen. Bei der kapitalbildenden Variante der Lebensversicherung findet demgegenüber ein zusätzlicher Sparvorgang statt. Es findet somit parallel zur Absicherung auch Vermögensbildung statt. Allerdings verteuert diese Kombination die Versicherungsprämie ungemein, so dass sie beispielsweise für die Absicherung der Hinterbliebenen in Höhe des Volumens einer Baufinanzierung als Rundumlösung für die meisten Einkommen nicht in Betracht kommen dürfte.

Vorschusszinsen

Ein Sparbuch zeichnet sich dadurch aus, dass Einzahlungen täglich nach eigenem Ermessen in beliebiger Höhe möglich sind. Für Auszahlungen hingegen gilt diese unbegrenzte Flexibilität indessen nur mit geringen Einschränkungen.


Grundsätzlich wird unter “dem Sparbuch“ die klassische Form der Geldanlage verstanden, die mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist für den Kunden verbunden ist. Allerdings sind Beträge von bis zu 2.000 € monatlich als Freibetrag hiervon ausgenommen, also täglich verfügbar. Wird dieser Betrag überschritten, werden Vorschusszinsen zu Lasten des Kontoinhabers berechnet. Es liegt also der umgekehrte Fall vor wie bei einer Baufinanzierung oder einem Kredit, wenn die Bank für vorzeitige Rückzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Die Vorschusszinsen betragen ein Viertel der Guthabenzinsen. Es kommt also bei höheren Auszahlungen im Ergebnis zu einer Zinskürzung, jedoch nicht zu Kapitalverlusten. Dennoch kann dieser Aspekt der leicht eingeschränkten Flexibilität ein ausschlaggebender Punkt sein im Vergleich zu alternativen Möglichkeiten der verzinslichen Anlage von Liquiditätsreserven wie Tagesgeld, Kreditkartenkonto oder Geldmarktfonds. Bei der letztgenannten Alternative sollte man darauf achten, dass es sich um Fonds ohne Ausgabeaufschlag handelt, die außerdem nur geringe Verwaltungsgebühren beinhalten sollten.

Spekulative Finanzierung

Wem die Zinsen für seine anstehende oder zu prolongierende Baufinanzierung aktuell noch nicht niedrig genug sind, der mag sich auf das Terrain der Darlehensaufnahme in Fremdwährung begeben, sofern er sich über die damit einher gehenden Risiken im Klaren ist und diese gegebenenfalls auch finanziell schultern kann. Der Reiz einer Fremdwährungsfinanzierung liegt darin, dass gegebenenfalls noch günstigere Darlehen zur Verfügung stehen, sofern in der jeweiligen Fremdwährung das aktuelle Zinsniveau niedriger ist als hierzulande. Diesen Zinsvorteil kann man durch die Aufnahme von Finanzierungen in der entsprechenden Währung nutzen. Die Nominalverzinsung liegt entsprechend niedriger im Vergleich zu einer konventionellen Finanzierung. Andererseits kauft man sich hiermit das Risiko ein, einen höheren Betrag als die ursprüngliche Darlehensvaluta zurückzahlen zu müssen, falls sich der Wechselkurs infolge eines schwächelnden Euros nachteilig für den Kunden entwickelt. Die Variante einer Darlehensaufnahme in Fremdwährung beinhaltet für Kreditnehmer mit knappem Budget grundsätzlich zu hohe Risiken. Angesichts hierzulande ohnehin aktuell historisch niedriger Zinssätze kann eine aktuelle Finanzierung zu außerordentlich günstigen Konditionen abgeschlossen werden. Diese Konditionen noch durch Fremdwährungskredite toppen zu wollen, kann für eine private Immobilienfinanzierung schnell in falschen Geiz münden.


Weiter verbreitet waren und sind Finanzierungen mit Fremdwährungsdarlehen im betrieblichen Sektor. Der Vorteil einer niedrigen Nominalverzinsung beinhaltet auch hier das Risiko einer nachteiligen Wechselkursentwicklung. Entsprechend ist der Tilgungsbetrag als variable Komponente anzusehen. Das Wechselkursrisiko ist im Übrigen durch ein entsprechendes Risikobudget in der Finanzplanung zu berücksichtigen. Möglichkeiten, dieses zu ermitteln, beispielsweise durch den VaR-Ansatz, können idealerweise im Vorfeld mit einer Unternehmensberatung diskutiert und implementiert werden. Bilanziell werden die Risiken unter Berücksichtigung des Imparitätsprinzips bei einer Euro-Abwertung grundsätzlich durch das Erfordernis einer Rückstellungsbildung schlagend.